Acheter dans le neuf ou l’ancien : avantages et inconvénients de chaque solution

Vous êtes plutôt adepte du charme de l’appartement haussmannien ou de la praticité d’une maison récente ? Au-delà des affaires de goût, la question de l’achat dans le neuf ou l’ancien peut avoir des impacts non négligeables. En termes de prix d’acquisition, de fiscalité, de dépenses d’énergie… Mieux vaut alors connaître les avantages et les inconvénients de chaque option pour un projet immobilier maîtrisé. Nous vous proposons un tour d’horizon de ce que vous devez savoir avant d’acheter dans le neuf ou l’ancien.

Sur ce point, la loi est très claire. Elle fixe à l’article 257, I, 2, 2° du Code général des impôts une définition très précise du logement neuf. C’est celui qui n’est pas achevé depuis plus de 5 années. Peu importe qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf.

Il existe 2 sortes de logements neufs : 

• Ceux à construire ou en cours de construction. On parle de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou de vente sur plan. 
• Ceux tout juste achevés.

A contrario, le logement ancien a une ancienneté de plus de 5 ans.

Bonne nouvelle, que vous achetiez dans le neuf ou dans l'ancien, une maison ou un appartement, vous pourrez signer le compromis de vente et l’acte authentique de vente par signature électronique. Ce qui représente un gain de temps non négligeable !

Tour d’horizon de ce que vous devez savoir.

Par définition, le logement neuf est immédiatement habitable, sans aucun frais d’entretien, de rénovation ou de réparation à prévoir à court terme. On parle d’un logement clé en main. Vous signez puis vous y posez vos valises.

Dans les constructions nouvelles, elles sont au nombre de 4 : 

• La garantie de parfait achèvement : en cas de petits désordres ou de malfaçons constatés dans l’année qui suit la réception du procès-verbal de réception des travaux.
• La garantie dommage-ouvrage : en cas de dommages qui affectent le gros œuvre et qui compromettent la solidité du logement. Vous avez 10 ans pour agir et vous manifester auprès de votre assureur.
• La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale : vous avez 2 ans pour agir en cas de dysfonctionnement des équipements dissociables et démontables du logement.

La garantie décennale : elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à son usage. Vous avez 10 ans à compter de la livraison du logement neuf pour vous manifester et agir contre le maître d'œuvre (le constructeur).

Les bâtiments neufs sont soumis à une réglementation thermique bien précise. De ce fait, les déperditions d’énergie sont limitées. Les dépenses de chauffage sont alors inférieures à celles qui pourraient exister dans l’ancien.

Autre poste de dépenses, l’électricité. Les logements neufs sont édifiés pour limiter sa consommation. Par exemple : 

• Ils sont souvent équipés de panneaux solaires photovoltaïques pour assurer un certain niveau de production d’électricité pour alimenter directement la résidence. On parle d’autoconsommation. L’excédent produit peut aussi être revendu à un fournisseur d’énergie.
• Les parties communes sont équipées de détecteurs de mouvements et d’éclairage LED permettant de limiter les consommations d’électricité.

Enfin, l’entretien des équipements communs est moins onéreux car ceux-ci, plus récents, sont sous garantie en cas de panne. L’exemple d’équipement commun le plus parlant est celui de l’ascenseur. 

Ces actions permettent de payer moins de charges de copropriété dans le neuf.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment. Les étiquettes attribuées vont de A, le moins énergivore, à G, le plus énergivore.

Si vous achetez dans le neuf, tous les logements sont en catégorie A ou B. Vos dépenses énergétiques seront donc les moins importantes comparées à des biens dont l’étiquette serait supérieure.

Le neuf, sous certaines conditions, vous permet de réduire le montant de vos impôts en bénéficiant du dispositif Pinel. Celui-ci est actif jusqu’à la fin de l'année 2024.

Autre bonne nouvelle, si vous avez investi dans le neuf, vous bénéficierez d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans. Elle concerne les constructions nouvelles, les reconstructions ou les additions de construction durant les 2 années qui suivent leur achèvement.

L’exonération s’applique à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement des travaux.

Mais elle n’est pas automatique. Il vous faut envoyer une demande d’exonération temporaire à votre Centre des impôts au plus tard 90 jours après la fin du chantier.

Si vous vous apprêtez à acheter un logement neuf, les frais de notaire exigibles à la signature de l’acte authentique sont allégés ! On parle de frais réduits ou de frais de notaire réduits.

Ils seront de 2 à 3 % du prix de vente. Versus 7 à 8 % dans l’ancien.

Sans surprise, le neuf est plus cher à l’achat que l’ancien pour une surface et un emplacement équivalents. 

Il faut compter 15 % à 30 % de plus pour un achat dans le neuf versus dans l’ancien (source, SeLoger, 2 février 2022).

Cette hausse du prix au m2 s’explique par plusieurs facteurs : 

• Une TVA de 20 % s'applique sur les travaux de construction dans le neuf.
• Des normes environnementales exigeantes pour mieux isoler les logements (et donc un surcoût du prix des matériaux).

Si vous achetez en VEFA, il se peut que l’immeuble ait du retard à sortir de terre. En raison de différents aléas comme des pénuries de matériaux ou des intempéries. 

Ce qui peut vous procurer toute une série de désagréments.

Notamment : 

• Si vous avez vendu votre ancien logement, ou si vous avez donné votre préavis de départ en location, et que votre nouvelle acquisition n’est pas prête à temps, vous risquez devoir trouver une location et déménager en 2 fois. Et donc payer des frais supplémentaires.
• Si vous aviez prévu de louer votre nouveau logement, aucun loyer ne pourra être encaissé tant que le bien n’est pas livré. La signature du bail de location doit être reportée.
• Le retard risque également de reporter le déblocage des fonds du crédit immobilier, ce qui va augmenter le coût total des intérêts intercalaires.

Acheter sur plan signifie que vous ne verrez pas le bien immobilier fini avant de l'acheter. 

Il y a donc une part d'incertitude concernant le rendu final de votre logement, malgré les plans et les maquettes.

Les marges de négociation sur le prix d'achat de votre maison ou de votre appartement sont souvent plus faibles dans le neuf que dans l’ancien. 

Les promoteurs immobiliers ont généralement des prix fixés en fonction du marché et des coûts de construction, laissant peu de place à la négociation.

Tour d’horizon de ce que vous devez savoir.

La grande force de l’investissement dans l’ancien est de pouvoir bénéficier d’une offre de logement plus large et donc de pouvoir plus facilement négocier le prix d’achat.

En tant qu’acheteur, vous pouvez comparer les prix d’autres biens équivalents et faire une proposition d’achat inférieure à ce qui est demandé par le vendeur.

Si vous avez acheté moins cher que le prix du marché ou si vous avez réalisé des travaux d’embellissement du bien, vous avez de grandes chances de faire une plus-value immobilière à la revente.

Contrairement aux biens neufs achetés sur plan, les biens anciens sont disponibles immédiatement. 

Vous pouvez emménager rapidement après l'achat.

Pour les biens situés dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), la loi Malraux permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie de travaux de restauration complète du bien.

La réduction d'impôt est de 22 % à 30 % du coût des travaux, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans, selon la localisation du bien immobilier (article 199 tervicies du Code général des impôts).

Le dispositif Loc’Avantages (ancienne loi Cosse) vous permet une réduction d’impôt si vous louez un bien immobilier non meublé à un loyer inférieur aux prix du marché locatif.

Le dispositif Denormandie permet une réduction d’impôt aux investisseurs qui s’engagent à réaliser des travaux visant à améliorer la performance énergétique d’un bien immobilier ancien dans certaines communes. L'investissement est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.

Le dispositif Pinel vous est ouvert jusqu’au 31 décembre 2024 si vous achetez un appartement ancien pour le louer et que vous réalisez des travaux de rénovation. Vous aurez alors droit à une réduction d’impôt.

Le classement énergétique du bien immobilier ancien acheté à son importance. La loi Climat et Résilience a introduit la notion de passoire énergétique et prévoit l’interdiction progressive de location pour les appartements énergivores.

Le calendrier suivant a été établi :  

• En 2025, vous aurez l’interdiction de louer des logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé G. 
• En 2028, les biens de catégorie F seront concernés par cette mesure.
• En 2034, ceux classés E.

Les biens anciens nécessitent souvent des travaux de rénovation, de réparation ou de mise aux normes. Généralement coûteux. Ils se justifient par l'usure naturelle des matériaux et des équipements.

Contrairement aux biens neufs, les biens anciens ne bénéficient pas des garanties légales de travaux à l'encontre du constructeur de l'ouvrage.

Check-list des avantages du neuf : 

• Pas de frais immédiats à débourser.
• Garanties légales de travaux.
• Charges de copropriété faibles.
• Bien peu énergivore.
• Fiscalité avantageuse.
• Frais de notaire réduits.

Check-list des inconvénients du neuf : 

• Prix d’achat élevé.
• Risque de retard dans la livraison.
• Rendu final incertain.
• Peu de marge de négociation du prix d’achat.

Check-list des avantages de l’ancien : 

• Un prix d’achat plus facilement négociable.
• Une plus-value possible à la revente.
• Un bien immobilier disponible tout de suite.
• De nombreux avantages fiscaux.

Check-list des inconvénients de l’ancien : 

• Impossible de louer les logements énergivores.
• Travaux à prévoir.
• Pas d’actions à l’encontre du constructeur de l’ouvrage.

Au-delà de l’option de l’achat dans le neuf ou dans l’ancien, un critère est essentiel pour réaliser un bon investissement dans la pierre : l’emplacement. Celui-ci doit être de qualité, c’est-à-dire dans un secteur dynamique, proche de transports en commun, doté de services et de commerces de proximité, d’écoles…

Enfin, si vous ne connaissez pas le quartier dans lequel vous allez acheter votre maison ou votre appartement, neuf ou ancien, il est très important de vous y promener quelques heures avant de faire votre choix. En s’imprégnant de l’atmosphère et du dynamisme qu’un quartier, vous y verrez plus clair.

Bon achat !