8 points à retenir sur la signature du bail de location

Vous vous apprêtez à signer un contrat de location avec votre propriétaire ? Ou à l’inverse, vous louez votre logement à un locataire ? La signature est un acte engageant en ce qu’elle manifeste votre approbation au contenu d’un document.

Mieux vaut alors ne pas signer n’importe quoi. Le bail de location, autrement appelé contrat de location ou bail d’habitation, est un écrit par lequel le locataire et le bailleur s’engagent mutuellement à respecter les droits et les obligations de chacun.

Comment se passe la signature d’un bail de location ? Qui doit le signer et quand ? La loi impose-t-elle certaines formalités ou mentions ? Est-il possible de se rétracter ? Y a-t-il des pièges à éviter ?

Découvrez 8 points à retenir sur la signature du bail de location.

Le contrat de location, ou bail de location, oblige l’une des parties, le bailleur, à faire jouir l’autre partie, le preneur, d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que ce dernier s’oblige à payer (article 1709 du Code civil).

La chose s’entend de tout bien meuble ou immeuble (article 1713 du Code civil). Par exemple, on peut louer un logement (un appartement ou une maison), une place de parking ou un garage.

Le bail de location est un contrat écrit (article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989), établi selon un contrat type (un modèle) précisé par décret (n° 2015-597 du 29 mai 2015).

Il peut :

• Soit être rédigé sous seing privé : c’est-à-dire écrit directement par le propriétaire, sans la présence d’un notaire. 
• Soit être rédigé en la forme authentique : c’est-à-dire devant notaire.

Lorsque le bail d’habitation est notarié, la signature s’effectue chez le notaire, dans son étude, après lecture des différents documents y afférents.

Lorsque le bail d’habitation est rédigé par le propriétaire lui-même, la loi n’impose pas de lieu précis pour apposer sa signature. La signature peut intervenir au domicile du bailleur, dans le logement loué ou dans tout autre endroit.

Le bail d’habitation notarié présente des avantages non négligeables, notamment en matière de sécurité juridique :

• Il lui donne une date certaine, incontestable. 
• Il garantit aussi la véracité des mentions le contenant.
• Il est exécutoire de plein droit, c’est-à-dire qu’une décision de justice n’est pas obligatoire pour le faire exécuter. Par exemple, dans le cas d’un impayé de loyer le propriétaire peut directement s’adresser à un commissaire de justice (ancien huissier de justice). Ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un bail de location sous seing privé, où l’intervention d’un juge est obligatoire.

Les signataires du bail locatif dépendent de la forme du contrat.

Lorsque que le bail est rédigé :

• Sous seing privé : seuls le bailleur et le preneur signent l’acte.
• Sous la forme authentique : le bailleur, le preneur et le notaire signent l’acte.

Si vous louez un appartement ou une maison à plusieurs, tous les locataires doivent apposer leur signature sur le bail d’habitation. Par exemple, les colocataires, le concubin…

À défaut, la personne non-signataire se retrouve locataire sans droit ni titre. Sauf si le couple est pacsé ou marié, le non-signataire est automatiquement co-titulaire du bail.

Le bail d’habitation doit être signé au jour prévu pour démarrer le bail. Autrement dit, la date de signature de l’acte initie le début du bail.

Cette date est important car elle permet de fixer divers délais légaux :

• Le renouvellement du contrat.
• Les dates de congés au locataire.

En revanche, la date de signature du bail ne coïncide pas obligatoirement avec la date d’installation dans les lieux, qui peut être fixée dans le contrat de bail à une date ultérieure.

Pour être valable, le bail de location doit obligatoirement comporter des informations sur le logement, les parties, le loyer, listées à l’article 3 de la loi précitée.

Le contrat de location précise impérativement :

• Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
• Le nom ou la dénomination du locataire.
• La date de prise d'effet du contrat et la durée du bail (la durée varie selon que le logement est loué meublé ou non meublé. Elle est d’1 an dans le 1er cas, 9 mois si la location est consentie à un étudiant. Elle est de 3 ans dans le second cas).
• La consistance, la destination ainsi que la surface habitable du logement loué.
• La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive dans le logement et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication.
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle. Attention le loyer peut être encadré par zone.
• Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail.
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.
• Le montant du dépôt de garantie, autrement appelé caution, si celui-ci est prévu.
• Le montant des charges (gaz, électricité, eau…), et les modalités de paiement, lorsque le logement est en copropriété.
• Le montant des dépenses théoriques de chauffage, à titre d’information.
• Les frais d’agence immobilière, le cas échéant (article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le dépôt de garantie dans le contrat de bail d'habitation, aussi appelée caution, permet au propriétaire de garantir l’exécution des obligations locatives du logement à la charge du locataire.

Il est encadré aux articles 22 et 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Lorsqu’il est prévu au contrat, il doit être versé simultanément par le locataire au propriétaire, ou à son intermédiaire, au moment de sa signature.

La rétractation, c’est la faculté de revenir sur une décision pendant un délai défini par la loi. Appliquée au bail locatif, elle correspond au fait pour le locataire ou le propriétaire de revenir sur sa volonté de louer le bien immobilier en question.

En matière de baux d’habitation, la loi n’autorise pas les parties à se rétracter.

En revanche, elle leur permet (article 15 de la loi précitée) :

• De mettre fin au contrat de location en respectant un préavis de départ.
• De mettre fin au contrat de location si l’une ou l’autre ne respecte pas ses engagements légaux (paiement du loyer, mise à disposition d’un logement décent, fausses informations…).

Signer un bail locatif est engageant, tant pour le locataire que pour le propriétaire. Avant la remise des clés du logement et votre installation, quelques précautions sont à prendre.

Ne signez jamais des documents sans avoir préalablement lu toutes les informations inscrites. Si vous avez un doute ou s’il manque des précisions, parlez-en. Regardez le montant du loyer et des charges, ils sont bien souvent déterminants avant de s’engager.

Côté propriétaire, si vous décidez vous-même de rédiger le contrat de bail, n’omettez aucune mention obligatoire, vérifiez le dossier et les documents fournis par le locataire. Vous pouvez vous aider d’un modèle de contrat de location officiel ou passer par un professionnel. Vous limiterez ainsi les risques.

Prenez connaissance des clauses spécifiques insérées dans le contrat. Vous avez toujours droit à un délai de réflexion avant d’apposer votre signature.

Participez toujours à l’état des lieux d’entrée et à l’état des lieux de sortie du logement et signez-les que si vous êtes d’accord avec ce qui est écrit.

Enfin, intéressez-vous aussi aux frais d’agence. Les honoraires facturés par les agents immobiliers peuvent varier et peser lourd dans votre choix.

La réponse à cette question dépend de l’émancipation ou non du mineur.

Le mineur :

• Est émancipé : il peut signer un bail de location.
• N’est pas émancipé : il ne peut pas signer un bail de location (article 1146 du Code civil). Seul son représentant légal peut le faire. À défaut, le bail est annulé.

La signature d’un bail d’habitation n’est pas anodine. Avant de vous engager, la lecture des informations contenues en son sein est fondamentale. 

• Côté locataire, elle vous engage au paiement d’un loyer et de charges, au versement d’une caution (dépôt de garantie), à respecter une durée d’installation dans le logement. 
• Côté propriétaire, elle vous engage à fournir un logement décent et une jouissance paisible des lieux loués. 

Les informations précises sur les parties, le logement, le loyer et les charges, le dépôt de garantie et les frais d’agence immobilière doivent être écrites dans le bail lui-même.

Toutes les parties au contrat de location doivent le signer, y compris le notaire lorsqu’il est rédigé sous la forme authentique. Sans que ce ne soit une obligation.

La signature du bail locatif ne coïncide pas obligatoirement avec la date d’installation dans les lieux loués, qui peut être différée avec la remise des clés et l’état des lieux d’entrée. En revanche, elle exige du locataire qu’il verse le dépôt de garantie dû.