Comment se passe la signature d’un compromis de vente ?

Vous vous apprêtez à signer un compromis de vente et vous vous demandez à quoi cette signature va vous engager ? Le compromis de vente est une étape indispensable du processus d’achat ou de vente. Il en délimite ses éléments essentiels et précède la signature de l’acte de vente définitif. Quand le compromis de vente est-il signé ? Qui appose sa signature ? Est-elle définitive ? Qui a la faculté de se rétracter ?

Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la signature de cet avant-contrat dans notre article.

En matière de vente ou d’achat immobilier, il ne faut pas confondre 2 avants-contrats distincts dont la signature emporte des conséquences juridiques différentes :

• Le compromis de vente : les parties, le vendeur et l’acheteur, s'engagent à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Le compromis de vente vaut vente. On parle aussi de promesse synallagmatique de vente car les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres (article 1106, alinéa 1 du Code civil).
• La promesse unilatérale de vente (article 1124 du Code civil) : seul le vendeur s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien immobilier à un prix qu’il détermine. L’acquéreur dispose alors d’un délai pour accepter ou refuser la vente. Elle doit prévoir une indemnité d’immobilisation d’un montant minimum de 5 % du prix de vente, sous peine de nullité (article L290-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Le compromis et la promesse unilatérale de vente n’ont pas que des différences. Ils ont pour point commun de préciser en détail la vente à venir, concrétisée ensuite dans un acte authentique.

Le compromis de vente est l’une des étapes clés du processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.

Sa signature intervient après l’offre d’achat et avant la signature de l’acte authentique. Juridiquement, on parle d’avant-contrat. Autrement dit, c’est le contrat intermédiaire qui intervient avant le contrat final.

Le compromis de vente matérialise la rencontre d’une offre d’achat faite par un potentiel acheteur et l’acceptation de cette dernière par le vendeur.

Sa signature engage les 2 parties. Juridiquement, un compromis de vente signé vaut vente. 

Concrètement, si l’une renonce à la vente l’autre peut l’y contraindre en justice ou demander le versement de dommages et intérêts. Exception faite du délai légal de rétractation de 10 jours et des clauses spécifiques insérées au compromis de vente. Par exemple liées à l’obtention d’un crédit immobilier.

Aucun délai légal n’est imposé entre l’acceptation d’une offre d’achat et la signature d’un compromis de vente.

10 jours, 2 semaines, 1 mois… Tout dépend de la vitesse à laquelle les parties communiquent au rédacteur du compromis les différentes pièces nécessaires à son élaboration.

La loi liste un grand nombre de mentions obligatoires à insérer au compromis de vente avant d’être signé :

• Les coordonnées du vendeur et de l'acheteur.
• L’adresse précise du bien.
• L’origine du bien.
• Son descriptif détaillé.
• L’éventuelle existence d’hypothèque ou de servitude.
• Le prix de vente.
• Le plan de financement de l’acquéreur.
• Le recours à un prêt immobilier (article L313-40 du Code de la consommation).
• Le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement.
• L’existence d’une faculté de rétraction de l’acheteur.
• La date de disponibilité de l’appartement ou de la maison vendue.

Le compromis de vente peut aussi contenir des clauses laissées à la libre discrétion des parties comme : 

• Des conditions suspensives : d’obtention d’un prêt immobilier, de préemption d’une commune.
• Un délai de rétractation plus long de l’acquéreur.
• Une date précise de signature de l’acte authentique.
• La répartition des charges de copropriété.
• Une clause pénale.
• Le versement d’un acompte sur le prix total, autrement appelé dépôt de garantie. Ce montant demandé à l'acheteur se situe entre 5 % et 10 % du prix de vente. Le versement doit être consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés.

Des documents spécifiques doivent également y être annexés :

• Un dossier de diagnostic technique (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation).
• Des documents liés à la situation d’un immeuble situé en copropriété, comme le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ou les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années (article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation).
• Un titre de propriété ou les références cadastrales et la situation précise du terrain.

Les parties signataires au compromis de vente dépendent de l’identité de la personne qui l’a rédigé.

Elle est libre. 

Dans les faits, la rédaction est généralement confiée à l’agent immobilier à qui est confiée la vente du bien, à un assistant commerciale salarié de l’agence immobilière, à un notaire ou au vendeur lui-même.

Sont alors présents à la signature du compromis de vente : son rédacteur, le vendeur et l’acheteur.

Au jour et à l’heure convenus par les parties, elles se retrouvent pour la lecture du compromis de vente.

Ce dernier est établi en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties.

Si un acompte sur le prix de vente est prévu, aussi appelé dépôt de garantie, il doit être versé le jour de la signature.

Chaque exemplaire est paraphé sur chaque page puis signé.

L’exemplaire signé est remis en main propre au signataire ou est envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.

Légalement, la signature électronique pour un compromis de vente est autorisée. Elle permet de conclure l’avant-contrat à distance, sans se rendre physiquement dans les locaux de la signature.

Un grand nombre de notaires et d'agences immobilières disposent d’outils nécessaires à la signature électronique. Yousign en est un.

La rédaction d’un compromis de vente par un particulier est gratuite.

En revanche, le notaire et l’agent immobilier peuvent facturer cette prestation. Il faut compter entre 200 et 400 euros selon les prix pratiqués.

Le droit de rétractation permet à l'acheteur de renoncer à la vente du bien pendant un délai fixé par la loi (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).  

Ce délai est de 10 jours calendaires, c’est-à-dire du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés pour renoncer à la vente. Si la fin du délai de rétractation tombe un jour férié ou le week-end, la fin du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ou le lendemain de la remise du contrat après émargement ou délivrance d’un récépissé.

Il est exercé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Après la signature du compromis de vente suit la signature de l’acte authentique de vente. C’est en quelque sorte une réitération de l’avant-contrat.

Mais à la différence du compromis, l’acte authentique est rédigé et signé chez un notaire. Il en reprend dans les grandes lignes son contenu.

Le notaire garde le seul original, appelé la minute. Puis, il l’enregistre au service de publicité foncière dont dépend le bien et au cadastre.

Le jour de cette signature, l’acquéreur remet au vendeur le prix de vente indiqué dans l’acte.

Signer un compromis de vente n’est pas un acte anodin. La signature est engageante, tant pour le vendeur que l’acquéreur. Rédigé par le vendeur, le notaire ou l’agent immobilier, cet avant-contrat comporte des mentions et des documents obligatoires liés à la vente du bien immobilier. Il existe autant d’originaux qu’il y a de parties. L’acte est paraphé et signé, à distance grâce à la signature électronique ou sur place. Un délai de rétractation de 10 jours est offert à l'acheteur.