Loi ELAN, vers la dématérialisation du bail de location

La loi ELAN (Evolution du Logement et Aménagement du Numérique) a été définitivement votée le 16 octobre 2018 et promulguée le 24 novembre dernier. Cette loi qui revoit une partie des règles d’urbanisme en France doit également permettre d’accélérer la couverture réseau du territoire et faciliter la numérisation du secteur immobilier, particulièrement riche en procédures de toute sorte.

La loi ELAN va entre autre permettre la mise en place d’un bail numérique qui doit permettre à terme une digitalisation complète des processus de location immobilières.

La lente digitalisation du secteur immobilier

Le secteur immobilier s’est rapidement et fortement digitalisé au cours des dernières années. Cela n’a cependant pas été un processus simple et linéaire. Face à de nouveaux arrivants, pure players, qui ont commencé à se développer sur l’ensemble des branches de l’immobilier, les acteurs historiques du marché ont finalement pris le pas de la dématérialisation et ont démarré tout un processus de digitalisation de leurs méthodes et outils de travail.

Les pure players ont en effet été rapidement en mesure de proposer des tarifs beaucoup plus faibles de par leurs coûts de fonctionnement réduits et le développement de systèmes automatisant les processus de recherche, vente et location immobilière, à l’image de MyNotary ou Modelo.

Une procédure cependant résiste encore et toujours à la dématérialisation.

Le cauchemar de la caution solidaire manuscrite

La caution solidaire qui accompagne le bail de location nécessite une mention manuscrite des garants, souvent longue et donc particulièrement pénible à recopier. Elle permet de s’assurer de la prise en charge du loyer par des personnes tierces en cas de non paiement des mensualités par le locataire.

Cette mention manuscrite est l’un des éléments empêchant une automatisation et une numérisation totale de la procédure de souscription à un bail locatif. Si tous les autres documents constituant un dossier de location immobilière peuvent être signés électroniquement, la caution solidaire constitue un élément bloquant dans le processus de dématérialisation.

L’acte de cautionnement et sa mention manuscrite sont d’autant plus contraignants que les cautionnaires peuvent se trouver éloignés géographiquement du futur locataire. Un étudiant originaire de province qui cherche un logement à Paris devra donc soit faire venir ses parents sur place pour signer la caution solidaire ou leur envoyer par courrier, attendre qu’ils le remplissent et lui renvoient, pour ensuite les retransmettre à l’agence immobilière. Un processus qui sera donc long, pénible et coûteux pour l’ensemble des parties. Il empêche par ailleurs d’avoir une forte réactivité dans la mise à disposition du logement. Un locataire pressé sera donc obligé de trouver un moyen de se loger dans l’attente de la clôture du dossier. Le propriétaire, quant à lui, risque de se retrouver avec un logement vide pendant un certain laps de temps entre chaque nouveau bail de location.

Vers une digitalisation complète du bail de location

La loi ELAN, dans son volet numérique, établit donc la suppression de cette mention manuscrite comme l’indique l’article 47 présenté comme suit dans le projet de loi :

“L’article 47 simplifie le formalisme de l’acte de cautionnement tel que prévu par l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 en supprimant la lourdeur de l’ obligation actuelle du caractère manuscrit de la mention d’engagement par la caution, tout en préservant le contenu de cet engagement. La dématérialisation complète de la procédure de mise en location de logements sera donc possible, plus simple et plus rapide, favorisant l’accès au logement.”

L’objectif clairement annoncé est donc de permettre une dématérialisation totale du bail locatif. L’ensemble des acteurs immobiliers n’ayant que partiellement, voire pas du tout dématérialisé ce processus, devraient en toute logique pouvoir profiter de la loi ELAN pour dire définitivement adieu au papier et aux lourdeurs administratives des baux de location.

L’article de loi précise par ailleurs : “La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’alinéa précédent.”

Une simple signature étant suffisante et valant donc acceptation des conditions de l’acte de cautionnement par les garants, une procédure de signature électronique réalisée via une solution certifiée devrait pouvoir permettre de valider l’ensemble du dossier de bail.

Et pourtant, un élément reste bloquant…

La problématique de la signature des actes relatifs à des sûretés personnelles ou réelles

Depuis la mise en oeuvre de la loi ELAN, la possibilité de signer électroniquement les actes de cautionnement fait débat entre les professionnels de l’immobilier et du droit.

En effet, si l’objectif clairement affiché était de permettre la dématérialisation de la totalité de la procédure de mise en location de logements, un article du Code Civil resté inchangé paraît contredire ces affirmations.

L’article 1175 du Code Civil exclut en effet la possibilité de signer électroniquement “Les actes sous signature privée relatifs à des sûretés personnelles ou réelles, de nature civile ou commerciale, sauf s’ils sont passés par une personne pour les besoins de sa profession.” Or, l’acte de cautionnement à titre privé est un document correspondant à cette définition.

Si la suppression des mentions manuscrites semble donc être une première étape vers la dématérialisation, elle reste insuffisante pour permettre la digitalisation complète du dossier de location. Il faudra donc surveiller de près les évolutions législatives et éventuelles jurisprudences sur le sujet qui, compte tenu des débats qu’il anime, ne devraient pas tarder à venir.

Quid du protocole de consentement ?

La mention manuscrite a pour objectif de s’assurer de la bonne compréhension et du consentement du signataire quant aux conditions du contrat. Si elle n’est plus strictement obligatoire dans les dossiers de location comme le stipule ce nouvel article de la loi ELAN, elle peut toujours trouver une alternative dans les solutions de signature électronique.

Yousign propose ainsi un système de protocole de consentement permettant de s’assurer de la bonne compréhension du contrat par le signataire. Ce protocole peut apparaître sous deux formes différentes, non exclusives :

  • l’ajout d’une case à cocher par le signataire, précédée d’un texte attestant de la bonne compréhension des termes du contrat
  • un texte à recopier sur votre clavier qui s’approche davantage de la mention manuscrite précédemment utilisée sur les documents papiers

Ce protocole de consentement viendra s’ajouter aux éléments récoltés dans le dossier de preuves qui permet d’attester de la validité de la signature électronique. Il permet donc de renforcer encore davantage la valeur légale du document.

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