Absence lors de l’acte de vente, quels sont les risques encourus par l’acheteur ou le vendeur ?

La vente d'un bien immobilier se fait en deux temps. Vendeur et acquéreur signent d’abord un avant-contrat. Ils se retrouvent ensuite pour acter définitivement la vente devant notaire.

Que se passe-t-il si l’un des deux ne se rend pas au rendez-vous de signature ? Peut-il se faire représenter avec une procuration ? À partir de quel moment peut-on parler d’absence à l’acte de vente ? Peut-on signer en l’absence d’une partie ? Quels sont les recours pour la partie présente ? Notre article fait le tour de la question.

L’avant-contrat de vente, une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente, engage fermement les parties dès lors que : 

• Les conditions suspensives mentionnées sont réalisées.
• Avant une date prévue.

L’engagement se traduit par la signature de l’acte de vente, devant notaire. C’est à cette date qu’ont lieu la remise du prix de vente et le transfert de propriété. Autrement dit, le vendeur a l’obligation de vendre et l’acquéreur d’acheter. 

Si l’une des parties ne se présente pas à ce rendez-vous, il y a absence à l’acte de vente. Mais il faut bien sûr distinguer si celle-ci est fortuite, involontaire, ou si elle révèle un désistement.

Il peut arriver qu’à la date fixée dans l’avant-contrat de vente pour signer l’acte authentique, l'une des parties ne puisse pas se déplacer chez le notaire. Plusieurs raisons peuvent être mises en avant : un déplacement professionnel, une maladie, un accident… 

Dans ce cas, un nouveau rendez-vous sera fixé d’un commun accord, au plus tôt.

Il peut arriver que le report crée un préjudice à l'une des parties. Ce sera notamment le cas lors de ventes en chaînes : 

• Pour le vendeur qui doit utiliser immédiatement le prix de vente pour racheter.
• Pour l’acquéreur qui a besoin immédiatement d’un logement.

En ce cas, le notaire proposera :

• D'établir une procuration en urgence. 
• Ou, si ce n'est pas possible, de compenser le préjudice subi jusqu’à la date de signature. Par exemple, le vendeur absent remboursera les frais d’hôtel et de garde-meuble. Ou l’acquéreur fautif remboursera le montant des intérêts d’un prêt-relais.

Lorsqu'une des parties à l’acte de vente sait qu'elle ne pourra pas être présente à l'acte d’achat immobilier, il lui est possible de se faire représenter grâce à une procuration. 

Dans ce cas, c’est une autre personne qui agit en son nom et pour son compte.

La procuration pour vendre ou pour acheter n’est pas forcément un acte authentique passé devant notaire. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé. Mais il faut alors que : 

• La signature du mandant soit certifiée par une autorité (un maire, un autre notaire…).
• Et adressée au notaire par courrier, ce qui implique des délais non négligeables.

Depuis la crise du Covid, il est aussi possible de signer une procuration en la forme authentique à distance, grâce à un procédé de signature électronique sécurisé. L’enjeu est important puisqu’il s’agit d’être certain de l'identité de celui qui signe la procuration.

Dans tous les cas, la procuration doit être précise. Elle comporte a minima 

• La désignation du bien immobilier.
• Son prix.
• Les modalités de paiement du prix. 
• Quand cela est possible, il est utile d’y joindre un projet de l’acte définitif.

L’acte de vente mentionne alors que le vendeur ou l’acquéreur est absent, mais représenté par XXX en vertu de telle procuration annexée à l’acte.

Le principe est clair : l’acte de vente doit être signé par le vendeur et l’acquéreur devant le notaire, qui atteste en tant qu'officier public de l'identité et du consentement des parties.

Les parties doivent donc être physiquement présentes. En cas de signature par procuration, le mandataire désigné dans la procuration doit également être physiquement présent.

La signature d’un acte authentique de vente nécessite la présence des deux parties. 

En effet, le notaire doit s’assurer en face-à-face : 

• De l'identité des signataires.
• Du fait qu’ils soient sains d’esprit.
• Qu’ils consentent à la vente.

Il y a absence lorsque la partie n’est ni physiquement présente, ni représentée. 

L’article 1589 du Code civil prévoit que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. 

D’un point de vue juridique, la vente immobilière est devenue parfaite le jour de la réalisation des conditions suspensives. Mais le passage devant notaire est obligatoire pour l’entériner.

De ce fait, la dérobade injustifiée d’une partie empêche de concrétiser l’acte. Et donc le transfert de propriété, le paiement du prix et la remise des clés après signature chez le notaire. La vente n’est alors pas conclue.

Si les conditions suspensives prévues dans la promesse de vente sont remplies et qu’une partie ne se rend pas au jour convenu devant notaire, la partie présente est en droit de saisir la justice pour que soit décidé :

• La résolution de la vente immobilière (son annulation rétroactive), et le versement de l'indemnité prévenu dans la clause résolutoire ou la clause pénale (en général 10 % du prix de vente).
• Ou, la réalisation forcée de la vente.

Les tribunaux exigent que soit démontré que la partie s’est dérobée à ses obligations sans raison valable et définitivement.

La partie qui veut annuler la vente immobilière ou forcer sa réalisation dispose d’un délai de 5 ans à compter du jour où elle a appris que l’autre cocontractant ne respecterait pas son engagement (Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2020, pourvoi n°19-16.561).

Il est également possible de demander au juge la réparation d’un préjudice subi en demandant des dommages et intérêts. À condition de pouvoir le démontrer.

Le vendeur et l'acheteur doivent être physiquement présents pour la signature de l’acte définitif de vente devant notaire. Le délai est fixé dans le compromis de vente ou dans la promesse de vente. 

Le jour J, en cas d’absence :

• Prévue, il est possible d’avoir recours à une procuration. La partie absente sera représentée par un mandataire, qui signera en ses lieux et places.
• Imprévue, les parties peuvent convenir d’un nouveau rendez-vous de signature, et éventuellement d’une indemnisation du préjudice subi.
• Pour cause de désistement d’une partie, l’autre partie peut demander en justice la résolution de la vente ou sa réalisation forcée. Le tribunal judiciaire est compétent. L’avocat est obligatoire.