Tout savoir sur le mandat de gestion locative

Vous envisagez de confier la gestion de votre bien loué à un tiers de confiance ? Le mandat de gestion locative est alors incontournable. Ce contrat donne le droit à un professionnel de l’immobilier de gérer pour vous toutes les étapes de la location de votre maison ou de votre appartement.

Qu’est-ce que le mandat de gestion locative ? Qui peut l’établir ? Qui peut le signer ? À quoi sert-il ? Que contient-il ? À quoi vous engage-t-il ?

Découvrez tout ce que vous devez savoir sur le mandat de gestion locative dans cet article.

Le mandat de gestion locative est un contrat. Dans celui-ci, l’une des parties, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, de gérer et/ou d’administrer un bien immobilier pour lui et en son nom.

Le mandat de gestion locative est donc conclu entre : 

• Un mandant : le propriétaire du bien immobilier.
• Un mandataire : la personne chargée de la gestion et de l’administration du bien. Il peut par exemple s’agir d’une agence immobilière.

Selon les termes du contrat, l’étendue de la mission du mandataire peut être plus ou moins élargie. Elle peut comprendre : 

• La mise en location du bien pour le compte du propriétaire.
• La gestion locative du bien.
• En revanche, la vente ne figure pas dans les missions possibles, même si elle est exceptionnellement autorisée dans les conditions drastiques imposées par l’article 69 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

On parle alors d’une gestion locative déléguée (gestion de l’intégralité du bien par un tiers), semi-déléguée (gestion limitée) ou propre (gestion de l’intégralité du bien par son propriétaire).

Le mandat ne se forme que lorsque les 2 parties au contrat formalisent leur accord : 

• Le mandant confie la gestion de son bien.
• Le mandataire accepte de le recevoir en gestion.

Puis signent le contrat.

Le principal objet du mandat de gestion locative est de décharger en tout ou partie le mandant de ses contraintes de gestion immobilière. Le mandataire est donc responsable des opérations qu’il mène pour le compte du mandant.

Dans le cadre de la location d’un appartement ou d’une maison, plusieurs étapes sont nécessaires avant que le locataire ne prenne possession des lieux : 

• Réaliser le diagnostic technique (DPE, plomb, amiante, gaz, électricité…).
• Rédiger une annonce immobilière pour la location du logement.
• Rechercher des locataires.
• Organiser des visites pour les locataires.
• Sélectionner les meilleurs dossiers.
• Rédiger le contrat de bail.
• Signer le bail de location avec le locataire.
• Réaliser l’état d’entrée des lieux du locataire.

Puis ensuite, il faut : 

• Percevoir les loyers du locataire.
• Gérer les éventuels litiges.
• Procéder aux travaux nécessaires.
• Réaliser l’état des lieux de sortie du locataire.
• Rechercher un nouveau locataire, rédiger un nouveau bail…

Grâce au mandat de gestion locative, le propriétaire : 

• Fait appel à un professionnel de l’immobilier pour gérer son patrimoine immobilier. Il apporte toutes les connaissances techniques et juridiques nécessaires.
• Gagne du temps pour se concentrer sur d’autres tâches.

Cerise sur le gâteau, le système de mandat de gestion locative “à la carte” permet de moduler l’étendue de la mission du mandataire en fonction de ses finances, de son temps libre, de ses connaissances et de son envie.

La loi Hoguet précitée, dans son 1er article, précise que la gestion locative peut être confiée à une personne physique ou morale, qui, d'une manière habituelle, se livre ou prête son concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui.

Si la gestion immobilière est confiée à un agent immobilier, ce dernier doit réunir plusieurs conditions pour pouvoir exercer sa mission : 

• Détenir une carte professionnelle, portant la mention Gestion immobilière (elle permet de justifier d’une aptitude professionnelle).
• Justifier d’une garantie financière. Elle est obligatoire pour les mandataires qui manient des fonds (un loyer par exemple).
• Être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle.

Les administrateurs de biens et les syndicats peuvent aussi être mandataires, dans les conditions citées ci-dessus.

En revanche, d’autres personnes peuvent être mandataires, mais dispensées de justifier de leur aptitude professionnelle. Il s’agit par exemple des géomètres-experts, des avocats ou des notaires (sous réserve du respect d’autres conditions spécifiques à leur profession).

Le mandat de gestion locative doit être signé par le mandant et le mandataire pour produire tous ses effets.

L’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 impose l’écrit pour les contrats de gestion des immeubles (maison ou appartement par exemple). Y compris pour le mandat de gestion locative.

Le contrat doit comporter certaines mentions obligatoires. La liste est longue et a été alourdie par la loi Alur n°2014-366 du 24 mars 2014.

Notons principalement : 

• Le numéro d’inscription du professionnel de l’immobilier sur le registre des mandats.
• Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle.
• Le nom, la raison sociale, l’adresse du mandataire. Ainsi que le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle. Mais aussi l'indication de son adhésion à une caisse de garantie financière.
• Les conditions de la présentation des comptes de gestion, qui doit intervenir au moins 1 fois par an (on parle de reddition de comptes).
• L’étendue des pouvoirs de gestion du mandataire, notamment si le mandat contient une mission de mise en location.
• La durée de la gestion locative confiée.
• L’autorisation de recevoir des biens ou des sommes d’argent lors de la gestion et de l’administration du bien (loyers, charges…) ainsi que les conditions dans lesquelles l’intermédiaire est autorisé à les recevoir.
• Les conditions de la rémunération du mandataire pour la gestion du logement.
• Le recours possible au médiateur de la consommation en cas de litige, ainsi que ses coordonnées.

À défaut, le contrat portant gestion des immeubles est frappé de nullité (nullité relative).

Le mandataire immobilier doit exécuter, avec loyauté et fidélité, la mission qui lui a été confiée selon les termes et dans les limites du contrat le liant au mandant. 

À ce titre, il doit faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l’affaire qui lui est confiée.

Il doit aussi renseigner, conseiller et mettre en garde le mandant.

Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés avec le mandataire. Notamment sa rémunération et le remboursement des frais avancés pour la gestion du logement.

Un mandat de gestion peut être conclu : 

• Pour une durée initiale fixe. 
• Avec ou sans clause de reconduction tacite d’année en année, sans pouvoir dépasser 30 ans.

En aucun cas, le contrat de mandat ne peut être conclu pour une durée indéterminée (article 7 de la loi Hoguet).

Dans le cadre d’un mandat de gestion locative, il revient au mandataire de fixer ses propres tarifs. On parle d’honoraires. C’est le propriétaire du bien immobilier, le mandant, qui rémunère le mandataire.

Le prix varie selon l’étendue du mandat de gestion et des tâches qui incombent au mandataire.

N’hésitez pas à établir plusieurs devis auprès de différents acteurs. Des agences immobilières mais aussi des études notariales.

Le mandat de gestion peut prendre fin : 

• À l’échéance de son terme, prévu dans le contrat. Ou avant la date de chaque reconduction (par lettre recommandée avec accusé de réception).
• En cas de vente du bien géré.
• Par résiliation judiciaire en cas de faute grave du mandataire/gestionnaire.
• Par la mort d’une des parties (le gestionnaire ou le mandant).