Tout savoir sur le mandat de vente

C’est décidé, vous allez vendre votre appartement ou votre maison ! Mais vous hésitez à le faire seul ou à passer par un agent immobilier. Dans ce dernier cas, vous n'échapperez pas à la signature d’un mandat de vente. Oui mais, lequel !? Car il en existe plusieurs. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur le mandat de vente afin de faire les bons choix immobiliers pour vendre votre logement au meilleur prix et dans les délais escomptés. 

Le mandat est un acte juridique. Plus précisément, c'est un type de contrat défini et encadré aux articles 1984 et suivants du Code civil.

Il a pour objet de confier à un tiers (appelé mandataire) le pouvoir de faire quelque chose au nom et pour le compte d’une personne (appelée mandant).

Le mandat n’est juridiquement formé que lorsque le mandataire accepte ce pouvoir.

Le mandat est très utilisé dans le secteur immobilier. Dans le cadre d’une vente, on parle d’un mandat de vente. Concrètement, il s’agit pour le vendeur du bien immobilier de confier la commercialisation de celui-ci à une tierce personne.

Autrement dit, le propriétaire ne s’occupe pas seul de la vente de sa maison ou de son appartement. Il est accompagné par un professionnel de l’immobilier. En règle générale, un agent immobilier.

Il en existe plusieurs sortes. Chaque mandat se distingue par l’étendue du pouvoir confié. Il en existe 3.

C’est le mandat le plus souple.

En signant un mandat simple de vente, le propriétaire confie la vente de son bien immobilier à une ou plusieurs personne(s) tout en se réservant la possibilité de le vendre par lui-même.

Le logement peut donc être vendu par : 

• Son propriétaire.
• La première agence immobilière mandatée.
• Une ou plusieurs autres agences immobilières mandatées.

C’est le mandat le plus restrictif pour le vendeur.

Avec celui-ci, le propriétaire du bien immobilier ne peut choisir qu’un seul et unique mandataire qui aura l’exclusivité de la vente.

Il ne peut pas le vendre lui-même.

C’est un mandat qui se situe à mi-chemin entre les mandats simple et exclusif.

Il n’existe qu’un seul mandataire pour commercialiser le logement. Mais en contrepartie, le vendeur peut aussi s’occuper de trouver lui-même des acheteurs.

La loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 réglementent le mandat de vente. Notamment, l’article 6 de la loi impose la forme écrite. Un mandat de vente valide ne peut donc pas être conclu par oral.

Des mentions obligatoires communes aux 3 mandats doivent aussi figurer dans le contrat, sous peine d’invalidité de ce dernier.

La loi Hoguet et son décret d’application, mais aussi la loi Alur, imposent des mentions spécifiques dans le contrat de mandat. L’objectif de ce formalisme est de prévoir tous les éléments essentiels de la vente à venir afin de limiter d’éventuels litiges.

Les voici : 

• La nature du mandat : mandat exclusif, mandat semi-exclusif ou mandat simple.
• L’identité complète du mandant : le ou les vendeur(s).
• L’identité complète du mandataire. Il doit impérativement posséder la carte professionnelle, appelée carte T.
• La description précise du bien à vendre.
• Le prix de vente.
• Les honoraires du mandataire et qui supporte ces frais (l’acquéreur ou le vendeur). La commission est souvent un pourcentage du prix de vente. Elle se situe généralement autour de 5 %, mais elle peut varier d’une agence à l’autre et est négociable. 
• La durée du mandat. 
• La durée de l’exclusivité le cas échéant.
• Les engagements du professionnel pour vendre le bien.
• Les engagements du mandant.
• Les modalités de la reddition des comptes.
• Le numéro du mandat. Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie. Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.
• Le mandant reconnaît avoir reçu toutes les informations utiles au titre de l’obligation d’information précontractuelle.

Pour tout litige afférent à l’exécution du présent mandat, le mandant consommateur au sens de l’article préliminaire du Code de la consommation est informé qu’il a la possibilité de saisir le médiateur de la consommation dans les conditions prévues aux articles L 611-1 et suivants du Code de la consommation. Ses coordonnées et son site Internet sont précisés.

Les parties peuvent convenir d’insérer dans le mandat de vente toutes mentions spécifiques de leur choix, dès lors qu'elles sont légales.

Par exemple, une clause fixant une durée d’exclusivité personnalisée ou une vente longue avec une remise différée des clés aux acheteurs.

Cet acte peut être signé en présence physique des parties ou par voie électronique, dès lors que la solution de signature électronique est sécurisée, certifiée et conforme au règlement eIDAS (V. notre article sur le règlement eIDAS 2.0).

Chacune d’elles en conserve un exemplaire original sur un support durable garantissant l'intégrité de l'acte.

Dans un intérêt commun, les parties fixent elles-mêmes la durée du mandat. 

À son terme, il prend automatiquement fin.

Passé un délai de 3 mois irrévocable à compter de sa signature, l'exclusivité et/ou le mandat pourront être dénoncés à tout moment, par l'une ou l'autre des parties. 

La partie qui entend mettre fin au présent mandat ou à l'exclusivité devra en aviser l'autre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation prendra effet au terme d'une période de 15 jours, pendant laquelle chacune des parties reste liée par les engagements conclus.

En tant que tel, le mandat est gratuit. L’établir et le signer n’entraînent aucun coût spécifique pour le vendeur.

Après s’être mis d’accord sur le contenu du mandat de vente, les parties doivent respecter leurs obligations respectives : 

• Le mandant communique au mandataire tous les documents nécessaires.
• Le mandataire met tout en œuvre pour vendre le bien.
• L’agent immobilier est rémunéré lorsque l’acte authentique de vente est signé.

Signer un mandat de vente présente des avantages pour le propriétaire du bien immobilier mis en vente, distincts selon la formule choisie.

Dans tous les cas, il offre un gain de temps au vendeur, déchargé du processus de commercialisation de son bien (rédaction de l’annonce, diffusion, organisation des visites…).

Avec un mandat simple, le mandant demeure libre à la fois de vendre son bien par lui-même, mais également de le proposer à d’autres agences immobilières. Il gagne en visibilité sur le marché des acquéreurs. Mais il fait aussi jouer la concurrence entre les différents professionnels, qui peut s’avérer vertueuse.

Le mandat exclusif ou semi-exclusif renforce la motivation de l’intermédiaire de vente qui sera seul, ou quasi seul, à percevoir sa commission. Bien souvent, la vente est donc plus rapide. 

Autre avantage de l’exclusivité, le vendeur n’a qu’un seul interlocuteur et peut tisser avec lui un véritable lien de confiance.

L’inconvénient majeur du mandat de vente peut à première vue résider dans le mandat exclusif.

En effet, pendant toute la durée du mandat, le propriétaire du bien à vendre s’interdit de vendre sans le concours du mandataire, à tout acquéreur qui aurait été présenté préalablement par ce dernier, pendant le cours de son mandat. 

Cette interdiction vise aussi bien la personne de l'acheteur que son conjoint ou partenaire avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur présenté aurait une participation ou un intérêt.

À défaut, il s'engage expressément à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue.

Après expiration du mandat, le mandant retrouve la faculté de disposer de ses biens si ceux-ci sont toujours disponibles.

Mais dans les faits, ce qui peut apparaître comme un frein peut se transformer en véritable avantage pour le vendeur. Dans un contexte immobilier tendu, un agent immobilier qui se voit seul confier l’exclusivité d’une vente pendant quelques mois peut décupler ses moyens pour parvenir à son but et toucher sa commission. 

Le mandat simple présente parfois l'inconvénient de diluer les chances de vente rapide du bien. En effet, les agents immobiliers peuvent baisser les bras très tôt s’ils constatent une trop grande concurrence entre eux, réduisant ainsi leur chance de toucher des honoraires. 

Les vendeurs n’ont aucune obligation de signer un mandat de vente. Ils peuvent s’occuper de la vente de leur appartement ou de leur maison seul, sans intermédiaire.

En revanche, depuis la loi Hoguet, un mandat de vente est nécessaire pour confier la commercialisation d’un logement à une agence immobilière.

Le mandat de vente est un contrat très encadré par les textes de loi. Son formalisme renforcé sécurise les parties.

La signature d’un tel acte, qui est possible sous forme électronique, n’est pas anodine. Le choix entre un mandat de vente simple, exclusif ou semi-exclusif dépend de plusieurs paramètres tels que le dynamisme du marché de l’immobilier, les caractéristiques du logement, la ville, mais aussi des connaissances du vendeur sur le processus de vente et du temps disponible qu’il dispose.

N’hésitez pas à faire le tour des différents mandats de vente avant de vous engager !