Comodato d’uso gratuito: cos’è, come funziona e quando conviene

Il comodato d’uso gratuito è un contratto con cui una parte (comodante) concede a un’altra (comodatario) l’uso temporaneo di un bene – mobile o immobile – senza alcun pagamento. È uno strumento utile in ambito familiare o tra privati, ma richiede attenzione per evitare rischi legali e ottenere eventuali vantaggi fiscali.

Regolato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice Civile italiano, questo tipo di contratto può essere stipulato anche in forma scritta e registrato per una maggiore tutela.

In questa guida scoprirai tutto ciò che serve sapere: validità, obblighi, agevolazioni fiscali, durata, recesso e come firmarlo in modo sicuro anche a distanza con la firma elettronica.

• Gratuità: Il comodatario utilizza il bene senza corrispondere alcun canone.
• Obbligo di restituzione: Alla scadenza del termine concordato o al raggiungimento dello scopo previsto, il comodatario deve restituire il bene al comodante.
• Forma: Il contratto può essere redatto sia in forma scritta che verbale. Tuttavia, per i beni immobili, è consigliabile la forma scritta e la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, per garantire validità legale e usufruire di eventuali agevolazioni fiscali. (Agenzia Entrate)

• Comodatario: Ha l’obbligo di conservare il bene con attenzione e rispetto, come se fosse proprio, e di restituirlo nelle condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento derivante dall'uso.
• Comodante: Deve garantire che il bene sia idoneo all'uso convenuto e non può richiedere la restituzione anticipata se non per motivi gravi o se il contratto è a tempo indeterminato.

Il comodato d’uso gratuito è un contratto regolato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice Civile italiano. Consiste nella concessione di un bene, mobile o immobile, da parte del proprietario (comodante) a un’altra persona (comodatario), affinché ne faccia uso per un tempo determinato o per una finalità specifica, senza alcun pagamento. Alla scadenza, il bene deve essere restituito nello stato in cui è stato ricevuto.

Anche se il comodato è valido anche in forma verbale, è fortemente consigliata la redazione scritta, soprattutto quando riguarda immobili, per una maggiore tutela giuridica. Una registrazione formale del contratto può essere utile in caso di controversie o per far valere i propri diritti, ad esempio nel contesto fiscale o per agevolazioni legate all’IMU.

Per ottenerla, il contratto di comodato d’uso gratuito deve:

• Essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate
• Coinvolgere genitori e figli (o altri parenti in linea retta di 1° grado)
• L’immobile deve essere abitazione principale del comodatario (es. figlio residente)

Base normativa:
Legge di Stabilità 2016 – art. 1, comma 10, L. 208/2015

Per beneficiarne quindi, è necessario rispettare alcune condizioni:

• Il contratto deve essere registrato, anche se stipulato in forma verbale. La registrazione può avvenire anche online tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.
• L’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero quelle degli immobili di lusso.
• Il comodatario deve utilizzare l’immobile come abitazione principale, e ciò deve risultare dalla residenza anagrafica.

In assenza di questi requisiti, l’agevolazione non si applica e l’IMU va calcolata secondo l’aliquota ordinaria. Registrare correttamente il contratto e rispettare le condizioni previste consente quindi al proprietario di accedere a una significativa riduzione del carico fiscale. (Agenzia Entrate)

Anche se la legge non impone l’obbligo della forma scritta, mettere nero su bianco un contratto di comodato d’uso gratuito è fortemente consigliato. La firma di entrambe le parti conferisce validità e chiarezza all’accordo. Ecco perché conviene redigerlo per iscritto:

• Valore legale: Un contratto scritto vincola formalmente le parti e riduce il rischio di incomprensioni.
• Prova in caso di controversie: In situazioni di conflitto, il documento funge da riferimento chiaro e oggettivo sugli accordi presi.
• Registrazione facoltativa: Registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate non è obbligatorio, ma utile. Conferisce data certa al documento e può avere rilevanza fiscale o legale.
• Chiarezza sui termini: Un testo scritto consente di definire in modo preciso l’oggetto del comodato, la durata, le responsabilità e ogni eventuale clausola aggiuntiva.

In sintesi, la redazione scritta, e se necessario la registrazione, rappresenta una tutela concreta per entrambe le parti.

La durata è uno degli elementi chiave del contratto di comodato. Può essere determinata, quando le parti stabiliscono in anticipo il periodo di utilizzo del bene, oppure indeterminata, dando luogo a situazioni particolari.

1. Comodato a tempo determinato

Nella maggior parte dei casi, la durata viene concordata all’inizio e legata all’uso specifico del bene. Ad esempio:

• Fino alla conclusione di lavori;
• Per un periodo definito (es. 12 mesi);
• Fino al verificarsi di un evento preciso.

In questi casi, il bene deve essere restituito alla scadenza pattuita, salvo diverso accordo tra le parti.

2. Comodato a tempo indeterminato (precario)

Se non viene indicata una scadenza nel contratto e questa non è desumibile dall’uso del bene, si parla di comodato precario, disciplinato dall’articolo 1810 del Codice Civile. In questo scenario:

• Il comodante può chiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento, purché ne dia preavviso;
• Il comodatario non ha diritto a trattenere il bene oltre quanto strettamente necessario.

Stabilire la durata evita fraintendimenti e contenziosi. Una scadenza chiara tutela sia chi concede il bene, sia chi lo utilizza. In caso contrario, ci si affida alle regole del comodato precario, che lasciano maggiore libertà al comodante.

La possibilità di interrompere anticipatamente un contratto di comodato d’uso gratuito può presentarsi in situazioni urgenti o impreviste. Sia il comodante (proprietario del bene) che il comodatario (utilizzatore) possono chiedere la cessazione del contratto, ma è fondamentale seguire modalità precise per garantire la validità della disdetta.

• Notifica alla controparte: La volontà di interrompere il contratto deve essere comunicata formalmente all’altra parte, con un preavviso ragionevole e la richiesta di restituzione del bene.
• Modalità di invio: La comunicazione deve avvenire tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite PEC, così da avere prova legale della notifica.
• Comunicazione all’Agenzia delle Entrate: Se il contratto era stato registrato, è consigliabile informare anche l’Agenzia delle Entrate della cessazione anticipata.

• Decesso del comodatario: Il contratto non si estingue automaticamente. Gli eredi possono essere contattati per la restituzione del bene.
• Decesso del comodante: Se il contratto era precario (senza durata definita), si considera concluso. In caso di comodato a termine, il contratto prosegue fino alla scadenza stabilita.

In alcuni casi, le parti possono prevedere clausole specifiche di recesso legate a determinate condizioni (es. utilizzo improprio del bene, mutate esigenze familiari). In presenza di tali clausole, spetta al comodante dimostrare che le condizioni per il recesso siano effettivamente ricorrenti.

Nel caso di comodato d’uso gratuito di un immobile (es. una casa data a un familiare), se il comodatario non riconsegna l’immobile alla scadenza del contratto o dopo la revoca legittima dell’accordo, il comodante può avviare una procedura di sfratto per occupazione senza titolo.

Non si tratta tecnicamente di uno “sfratto per morosità” (perché non c’è canone), ma di una azione di rilascio dell’immobile per uso illegittimo. Il giudice può ordinare la restituzione forzata del bene, anche se la concessione iniziale era gratuita.

Il comodato gratuito trova numerose applicazioni nella vita quotidiana, soprattutto quando si tratta di concedere a qualcuno l’uso temporaneo di un bene senza corrispettivo economico. Tra i casi più comuni:

• Comodato di un immobile a un familiare
  Un genitore può concedere in comodato un’abitazione al figlio per uso personale. Il proprietario resta titolare del bene, mentre il figlio ne gode a titolo gratuito. In questi casi, la registrazione del contratto può offrire vantaggi fiscali, ad esempio una riduzione dell’IMU, se l’immobile viene utilizzato come abitazione principale.
• Comodato di un locale commerciale
  Un imprenditore può concedere a titolo gratuito un locale a un conoscente o a un collaboratore, per attività temporanee o promozionali. Il contratto deve chiarire la durata, l’uso consentito e la restituzione del bene. Anche in questo caso, è utile fare riferimento agli articoli del Codice Civile per tutelare le parti coinvolte.
• Comodato di attrezzature tra privati
  Strumenti di lavoro, attrezzature sportive o apparecchiature tecniche possono essere dati in comodato tra amici o conoscenti per un periodo limitato. È importante specificare in modo chiaro l’oggetto del contratto, eventuali obblighi di custodia e le modalità di restituzione.

In tutti questi esempi, anche se non è previsto un pagamento, la forma scritta è fortemente consigliata. Una firma elettronica, come quella offerta da Yousign, consente di formalizzare il contratto in modo rapido, sicuro e perfettamente conforme alla normativa.

Il contratto di comodato d'uso gratuito di un immobile è una soluzione che offre diversi vantaggi, rendendolo un'opzione interessante in determinate circostanze. Ecco alcune delle ragioni per cui potresti considerare il comodato d'uso come una scelta conveniente:

1. Flessibilità contrattuale: Il comodato d'uso gratuito è un contratto che può essere stipulato verbalmente, senza la necessità di registrazione formale. Questa flessibilità semplifica notevolmente il processo di avvio dell'accordo.
2. Costi contenuti: I costi associati al comodato d'uso sono relativamente bassi, principalmente legati alla registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate (solitamente intorno a 200,00 euro). Altri costi possono derivare dall'imposta di registro e dalle marche da bollo, ma sono generalmente accessibili.
3. Benefici fiscali: In alcuni casi, è possibile usufruire di agevolazioni fiscali per l'Imu. Ad esempio, la legge prevede una riduzione del 50% della base imponibile dell'imposta per le case concesse in comodato d'uso a figli o parenti, escludendo solitamente le proprietà di lusso o pregio.
4. Manutenzione a carico del comodante: Una delle peculiarità del comodato è che le spese straordinarie di manutenzione e riparazione dell'immobile rimangono a carico del comodante, alleviando il comodatario da tali oneri.
5. Risarcimento per danneggiamenti: In caso di danni all'immobile rilevati dal comodatario, il comodante è tenuto a risarcire il comodatario per tali danni, offrendo una maggiore sicurezza al fruitore dell'immobile.

In ogni caso, è cruciale comprendere che i rischi principali del comodato d'uso gratuito ricadono sul comodante. Nelle situazioni di emergenza o impreviste, il comodante è obbligato a restituire l'immobile al legittimo proprietario. Pertanto, prima di optare per un comodato, è fondamentale effettuare una valutazione attenta delle proprie esigenze e considerare attentamente i potenziali scenari futuri. Se le tue circostanze sono in sintonia con i vantaggi offerti dal comodato, questa potrebbe rappresentare una scelta buona per te.

 Il contratto di comodato d’uso gratuito può essere redatto verbalmente o per iscritto. La forma verbale è valida, ma offre meno garanzie in caso di controversie. Per questo motivo, è fortemente consigliata la forma scritta, soprattutto quando si tratta di beni immobili.

La registrazione del contratto non è sempre obbligatoria: dipende dalla natura del bene concesso in comodato.

Comodato di beni mobili

Nel caso di beni mobili (come un’automobile o un’attrezzatura), non è prevista l’obbligatorietà della registrazione. Tuttavia, può essere effettuata su base volontaria, soprattutto se si desidera avere una data certa o prevenire contenziosi futuri.

Per registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, sono necessari:

• Tre copie originali del contratto firmate su ogni pagina e alla fine.
• Marche da bollo da 16 euro ogni 4 pagine (o ogni 100 righe).
• Il modello 69 compilato (disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate).
• Il pagamento dell’imposta di registro, pari a 200 euro.

La registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla data di firma.

Comodato di beni immobili

Quando il comodato riguarda un immobile, la registrazione è obbligatoria, indipendentemente dal fatto che il contratto sia una scrittura privata (autenticata o meno) o un atto pubblico.

I termini da rispettare sono i seguenti:

• 20 giorni, se si tratta di una scrittura privata non autenticata.
• 30 giorni, se il contratto è stato stipulato con atto notarile.
• 60 giorni, se l’atto è stato firmato all’estero.

Registrare correttamente il contratto garantisce una maggiore tutela legale e può essere indispensabile per accedere a benefici fiscali come la riduzione dell’IMU.

Se la registrazione è obbligatoria (es. beni immobili) e viene omessa:

• È possibile sanare tramite ravvedimento operoso (solo prima di controlli fiscali o notifiche).

Sanzioni (art. 69 DPR 131/1986, aggiornato dalla Legge di Bilancio 2023):

• Omessa registrazione: sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, minimo 250 €.
• Se il ritardo è entro 30 giorni, la sanzione è ridotta al 45% dell’imposta, minimo 150 €.

(Fonte: MEF, Dipartimento delle Finanze)

In Italia, i costi associati alla registrazione di un contratto di comodato d'uso gratuito sono relativamente accessibili. Per effettuare la registrazione, è sufficiente presentare il modello 69 presso un ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate. Questo modello deve essere triplicato, con una copia destinata all'Ente, una al comodatario e una al comodante. È inoltre necessario fornire una ricevuta del pagamento dell'imposta di registro di 200,00 euro.

Oltre all'imposta di registro, per i contratti redatti in forma scritta è prevista un'ulteriore imposta di bollo, pari a 16,00 euro ogni 4 pagine scritte o ogni 100 righe presenti in tutti i contratti presentati. Queste tariffe agevoli contribuiscono a mantenere i costi del comodato d'uso gratuito a un livello accessibile in Italia.

Concedere un immobile in comodato d’uso gratuito significa permettere a un’altra persona di utilizzarlo senza alcun corrispettivo, mantenendone però la piena proprietà. Questo comporta diritti e doveri precisi per entrambe le parti.

Diritti e limiti del comodatario

• Uso dell’immobile: il comodatario ha il diritto di godere dell’immobile per il periodo stabilito nel contratto, ma non ne diventa proprietario.
• Divieto di cessione a terzi: l’immobile non può essere concesso a terzi senza il consenso scritto del comodante. In caso contrario, il proprietario può chiedere la restituzione immediata del bene e un eventuale risarcimento.
• Residenza anagrafica: in alcuni casi è possibile richiedere la residenza nell’immobile in comodato. Tuttavia, nei comodati a tempo determinato, la residenza potrebbe non essere riconosciuta se il soggiorno non rappresenta una dimora abituale. È quindi consigliabile verificare le disposizioni del Comune di riferimento.

Nel caso del comodato d’uso gratuito di un immobile, è importante chiarire la gestione delle principali imposte locali.

IMU – Imposta Municipale Unica

• L’IMU è a carico del proprietario dell’immobile, in quanto titolare del diritto reale.
• Il comodatario non è tenuto al pagamento dell’IMU, poiché non è il proprietario.
• In alcuni casi (comodato tra genitori e figli, ad esempio), il proprietario può accedere a riduzioni dell’IMU, ma solo se il contratto è registrato.

TARI – Tassa sui Rifiuti

• La TARI è a carico del comodatario, in quanto occupante dell’immobile.
• L’importo varia in base alle tariffe stabilite dal Comune in cui si trova l’immobile.
• È buona prassi informarsi presso l’Ufficio Tributi comunale per conoscere regole e riduzioni previste.

Con Yousign, firmare un contratto di comodato d’uso gratuito diventa semplice, rapido e completamente digitale. Dopo la registrazione al servizio, puoi caricare il documento che regola la concessione del bene, ad esempio un immobile o un oggetto di valore, e apporre la tua  firma elettronica in pochi clic.

Il proprietario e il comodatario possono firmare anche a distanza, senza scambi cartacei, risparmiando tempo e garantendo la tracciabilità dell’intero processo. Ogni contratto firmato ha pieno valore legale e rispetta il quadro normativo europeo, offrendo sicurezza giuridica a entrambe le parti coinvolte.

Una soluzione perfetta per gestire online la consegna in uso gratuito di un bene, dalla stipula alla restituzione.