Los tratos preliminares y los precontratos son herramientas, en el ámbito jurídico y empresarial, para formalizar acuerdos antes de llegar al contrato definitivo.
Estos documentos no solo establecen las bases de futuros contratos, sino que también protegen los intereses de las partes involucradas.
¿Qué son un trato preliminar y un precontrato?
Definición de trato preliminar
Los tratos preliminares son conversaciones o negociaciones iniciales entre las partes que tienen la intención de celebrar un contrato en el futuro. Estas negociaciones no tienen carácter vinculante, pero son fundamentales para establecer las bases del acuerdo.
Por ejemplo, en el sector inmobiliario, las conversaciones entre un comprador y un vendedor sobre el precio y las condiciones de una propiedad son tratos preliminares.
Definición de precontrato
Por su parte un precontrato es un acuerdo formal y vinculante en el que las partes se están comprometiendo a firmar un contrato definitivo en el futuro. Este documento establece las condiciones esenciales del acuerdo final y puede incluir cláusulas de penalización en caso de incumplimiento.
Por ejemplo, un precontrato de compraventa de una vivienda, donde el comprador y el vendedor acuerdan el precio, el plazo de pago y otras condiciones antes de firmar el contrato definitivo.
Nota importante:
Mientras que los tratos preliminares no son vinculantes, los precontratos sí lo son y pueden tener consecuencias legales en caso de incumplimiento.
Pasos para la formulación de un precontrato
Redactar un precontrato requiere precisión y claridad. Sigue estos pasos para garantizar que el documento sea efectivo y legalmente válido:
- Identificación de las Partes
Un precontrato debe incluir información precisa sobre todas las partes involucradas para garantizar su validez legal y evitar confusiones. Esto comprende:
- Nombres completos o razón social (en caso de empresas).
- Documentos de identificación: DNI/NIE para personas físicas o CIF para empresas.
- Dirección postal y electrónica (para notificaciones legales).
- Datos de contacto: Teléfono y correo electrónico oficial.
- Representación legal: Si una parte actúa mediante un representante (abogado, apoderado), debe incluirse su autorización expresa.
Por ejemplo:
Comparecen: D. Juan Pérez García, con DNI 12345678X, domiciliado en Calle Mayor 10, Madrid (España), y la empresa Tecnologías XYZ S.L., con CIF B87654321, representada por su administrador D. Carlos Gómez...
- Descripción del Objeto del Contrato
El objeto debe definirse con precisión para evitar futuras disputas. Según el artículo 1261 del Código Civil español, debe ser:
- Determinado o determinable (identificable sin ambigüedades).
- Lícito (ajustado a la legalidad).
- Posible (realizable físicamente).
Casos prácticos:
- Precontrato de compraventa: Se acuerda la futura compraventa del inmueble sito en Calle nombre, Ciudad (Ref. Catastral 123456789), por un precio de monto en €, con un anticipo de monto en € en concepto de arras..
- Precontrato laboral: El empleador se compromete a contratar a nombre de la persona como Jefe de Proyecto, con un salario bruto anual de monto en €, sujeto a la firma del contrato definitivo tras la verificación de referencias.
- Condiciones Esenciales
Estas condiciones deben reflejar los elementos negociados que serán vinculantes en el contrato definitivo:
- Plazos: fechas límite para la firma del contrato final o ejecución de obligaciones.
- Obligaciones de las partes: por ejemplo, en un precontrato de alquiler, el arrendador debe entregar el inmueble en buen estado.
- Condiciones suspensivas: cláusulas que permiten rescindir el precontrato si no se cumplen ciertos requisitos (ej: aprobación de financiación).
Ejemplo de redacción:
El comprador dispondrá de 30 días naturales para obtener la aprobación del préstamo hipotecario. De no lograrse, el precontrato se resolverá sin penalización.
- Cláusulas de Penalización
Estas cláusulas protegen a las partes ante incumplimientos:
- Arras penitenciales: Si el comprador desiste, pierde el anticipo entregado. Si el vendedor incumple, debe devolver el doble del anticipo (artículo 1454 CC).
- Indemnización por daños y perjuicio: Cubre gastos derivados del incumplimiento (honorarios de abogados, costes de búsqueda de nuevo inmueble, etc.).
- Multas convencionales: Cantidades fijas acordadas para casos específicos.
5. Firma y Fecha
La formalización debe cumplir con:
- Firma manuscrita o electrónica avanzada (como la de Yousign, que cumple con el Reglamento eIDAS).
- Fecha cierta: Puede acreditarse mediante notario, correo certificado o sellos de tiempo electrónicos.
- Testigos: Opcional, pero recomendable en acuerdos de alto valor.
Ventajas de la firma electrónica:
- Autenticidad: Verificación de identidad mediante OTP o biometría.
- Integridad: El documento queda bloqueado contra modificaciones tras la firma.
- Agilidad: Firma remota sin desplazamientos, válida incluso para precontratos notariales.
Prueba la firma electrónica gratis durante 14 días
Ejemplo de cláusula final:
"Las partes firman este precontrato electrónicamente mediante Yousign, aceptando su plena validez jurídica. Fecha: 10/06/2024."
Aspectos Adicionales:
Notarización: Si el contrato definitivo requiere fe notarial (ej: compraventa de inmuebles), el precontrato también deberá formalizarse ante notario para ser ejecutable.
Registro: En casos como precontratos de opción de compra, su inscripción en el Registro de la Propiedad otorga mayor protección.
Marco jurídico de los precontratos en españa
En España, los precontratos están regulados por el Código Civil y la Ley de Contratos. Algunos aspectos clave incluyen:
1. Vinculación legal del precontrato
Un precontrato es un acuerdo vinculante reconocido por el artículo 1258 del Código Civil español, que establece que los contratos son ley entre las partes. Esto significa que:
- Obligatoriedad: Ambas partes están jurídicamente obligadas a cumplir lo pactado y a actuar de buena fe (artículo 1255 CC).
- Efectos jurídicos: Puede ser ejecutable en tribunales si una parte incumple sus compromisos.
- Excepciones: Solo sería nulo si vulnera la ley, la moral o el orden público (artículo 1271 CC).
Casos prácticos de vinculación:
- Precontrato de compraventa: Obliga al vendedor a reservar el inmueble y al comprador a formalizar la compra en los términos acordados.
- Precontrato laboral: Impide al empleador retirar la oferta de trabajo si el candidato ha cumplido con las condiciones previas (ej: presentar documentación).
Jurisprudencia relevante:
- La Sentencia del TS 102/2023 confirma que un precontrato con elementos esenciales (objeto, precio y consentimiento) tiene plena eficacia vinculante.
2. Responsabilidad por incumplimiento
El incumplimiento de un precontrato genera consecuencias legales, reguladas principalmente por los artículos 1101 y 1124 del Código Civil:
A) Indemnización por daños y perjuicios
La parte afectada puede reclamar:
- Daños emergentes: Pérdidas económicas directas (ej: gastos de gestoría o tasaciones ya realizadas).
- Lucro cesante: Beneficios que se dejaron de obtener por el incumplimiento (ej: pérdida de una oportunidad de negocio).
Requisitos para la indemnización:
- Culpa o dolo del incumplidor.
- Relación causal entre el incumplimiento y el daño.
- Prueba documental de los perjuicios (facturas, presupuestos, etc.).
B) Cumplimiento Forzoso
En algunos casos, se puede exigir judicialmente que se cumpla lo pactado:
- Vía judicial: Mediante demanda de ejecución (artículo 709 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
- Condiciones: Suele aplicarse cuando el incumplimiento causa un perjuicio irreparable (ej: compra de un bien único).
Límites:
- No es viable si el cumplimiento es imposible (ej: el bien ya se vendió a un tercero).
- Requiere intervención notarial o judicial para ser ejecutable.
C) Arras Penitenciales (Artículo 1454 CC)
En precontratos con arras:
- Si desiste el comprador: Pierde el anticipo entregado.
- Si incumple el vendedor: Debe devolver el doble del anticipo.
3. Arras penitenciales
En algunos casos, como en los precontratos de compraventa, se pueden incluir arras penitenciales, que son una cantidad de dinero que una parte entrega a la otra como garantía. Si quien entrega las arras incumple, las pierde; si quien las recibe incumple, debe devolver el doble.
Diferencias entre Tratos Preliminares y Precontratos
Aspecto | Tratos Preliminares | Precontrato |
|---|---|---|
Vinculación Legal | No vinculante | Vinculante |
Formalidad | Conversaciones informales | Documento formal y escrito |
Consecuencias | Sin consecuencias legales | Puede incluir penalizaciones |
Ejemplo | Negociaciones iniciales | Acuerdo de compraventa preliminar |
Mientras que los tratos preliminares son una fase inicial, los precontratos son un paso hacia la formalización del contrato definitivo.
Un comprador firma un precontrato de compraventa para adquirir una vivienda, para lo cual aporta un 1% del valor de la propiedad, arras penitenciales, pero decide retirarse antes de firmar el contrato definitivo. El comprador perderá la cantidad entregada como garantía. Si por el contrario el vendedor decide no continuar con la venta tendrá que devolver el doble del dinero que ha recibido como arras al comprador.
Yousign y la firma electrónica: simplificando la formalización de precontratos
En Yousign, entendemos que la formalización de documentos importantes como los precontratos puede ser un proceso complejo y lento. Nuestra solución de firma electrónica te permite agilizar la firma de estos documentos, ofreciendo una experiencia rápida, segura y eficiente.
Beneficios de la firma electrónica de Yousign:
- Rapidez: Firma documentos en cuestión de minutos, desde cualquier lugar y dispositivo.
- Seguridad: Cumple con el Reglamento eIDAS, garantizando la autenticidad e integridad de los documentos.
- Facilidad de Uso: Interfaz intuitiva que simplifica el proceso para todas las partes involucradas.
y descubre cómo podemos ayudarte a simplificar la formalización de precontratos.
Preguntas frecuentes sobre precontratos
¿Cuáles son los elementos esenciales de un precontrato?
Un precontrato es un documento legal que debe incluir ciertos elementos esenciales para garantizar su validez y efectividad. Estos elementos son:
- Identificación de las partes: Incluye los nombres completos, direcciones, números de identificación (DNI, NIF, etc.) y detalles de contacto de todas las partes involucradas.
- Descripción del objeto del contrato: Especifica claramente el propósito del acuerdo.
- Condiciones clave: Establece los términos fundamentales que se incluirán en el contrato definitivo.
- Cláusulas de penalización: Incluye cláusulas que especifiquen las consecuencias en caso de incumplimiento.
- Firma y fecha: El precontrato debe ser firmado por todas las partes y debe incluir la fecha de firma.
¿Cómo protege un precontrato a las dos partes implicadas?
Un precontrato es una herramienta legal que protege los intereses de ambas partes al establecer las condiciones del acuerdo futuro y definir las responsabilidades en caso de incumplimiento.
- Establece expectativas claras: Al definir las condiciones clave del acuerdo, el precontrato asegura que ambas partes tengan una comprensión clara de lo que se espera de ellas.
- Incluye cláusulas de protección: Un precontrato puede incluir cláusulas que protejan a ambas partes en caso de incumplimiento.
- Facilita la ejecución del contrato definitivo: Al establecer las bases del acuerdo futuro, el precontrato facilita la transición hacia el contrato definitivo, asegurando que todas las condiciones ya hayan sido negociadas y aceptadas.
- Proporciona seguridad jurídica: Un precontrato bien redactado y firmado es un documento legalmente vinculante, lo que significa que ambas partes pueden recurrir a la justicia en caso de incumplimiento.
¿Qué consecuencias jurídicas se derivan de no ejecutar un precontrato?
El incumplimiento de un precontrato puede tener consecuencias jurídicas significativas, ya que se trata de un acuerdo vinculante:
- Indemnización por daños y perjuicios: La parte incumplidora puede estar obligada a compensar a la otra parte por los daños causados. Esto incluye gastos incurridos, pérdida de oportunidades o cualquier otro perjuicio derivado del incumplimiento.
- Pérdida de arras penitenciales: En el caso de un precontrato de compraventa, si una de las partes incumple, puede perder la cantidad entregada como garantía (arras penitenciales). Si quien recibe las arras incumple, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
- Cumplimiento forzoso: En algunos casos, la parte afectada puede exigir el cumplimiento forzoso del acuerdo, es decir, obligar a la parte incumplidora a cumplir con lo establecido en el precontrato.
- Responsabilidad extracontractual: Si el incumplimiento causa daños adicionales, la parte afectada puede reclamar una indemnización por responsabilidad extracontractual, que cubre los daños no previstos en el precontrato.
Conclusión
Los tratos preliminares y los precontratos son herramientas fundamentales para formalizar acuerdos y proteger los intereses de las partes involucradas. Tener en cuenta todos los aspectos necesarios te ayudará a tener un acuerdo que facilite la firma de un futuro contrato, reduciendo los riesgos que se pueden presentar en el camino.
Para este tipo de procesos es importante que cuentes con la asesoría de profesionales legales que te ayuden a realizar el proceso de la forma correcta y así evitar posible conflictos en el futuro.
El uso de herramientas como la firma electrónica de Yousign puede agilizar el proceso y garantizar la validez legal de los documentos.
En Yousign, estamos comprometidos con el éxito de tu empresa. Si necesitas asesoramiento o quieres simplificar la firma de precontratos con nuestra firma electrónica, no dudes en contactarnos.
y descubre cómo podemos ayudarte a optimizar la gestión de acuerdos precontractuales.
