Mietvertrag einfacher gemacht: elektronisch unterschreiben

Die Digitalisierung macht auch vor dem Wohnungsmarkt keinen Halt und das ist gut so. Vertragsparteien können den Mietvertrag entsprechend der europaweit gültigen eIDAS Verordnung seit 2016 elektronisch unterschreiben. 

Das spart wertvolle Zeit, denn so müssen sich Vermieter:in und Mieter:in nicht für eine Unterzeichnung des Mietvertrags verabreden oder Postwege in Anspruch nehmen. Außerdem können Vermieter:innen bzw. Makler:innen so schneller das Objekt vermieten und Mieter:innen ziehen schneller in ihr neues Zuhause ein.

In Deutschland regeln die Paragraphen §§ 535-580 des Bürgerlichen Gesetzbuches die speziellen rechtlichen Grundlagen eines Mietvertrags.
Folgende Punkte muss ein Mietvertrag enthalten:

• Durch den Vertrag überträgt der/die Vermieter:in das Nutzungs- oder Gebrauchsrecht des Mietobjekts an den/die Mieter:in. 

• Alles, was Teil des Mietobjekts ist, muss einzeln aufgeführt werden. Gehören Keller- oder Abstellräume dazu? Gibt es ein Nutzungsrecht am Garten? Das muss genau geregelt sein, um Problemen vorzubeugen. Wenn die Miete nach Quadratmetern abgerechnet wird, sollte auch die Fläche des Mietobjekts erwähnt sein.

• Die Zahlung der Miete ist die wesentliche Leistung der Mieter:innen dafür, dass der/die Vermieter:in Ihnen das Objekt zur Nutzung überlässt. Abgesehen davon muss der/die Mieter:in zum Beispiel pfleglich mit dem Mietobjekt umgehen oder Schäden und Mängel anzeigen. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten die Details der Zahlungskonditionen, die Höhe der Miete und die Fälligkeit der Miete genau im Mietvertrag bestimmt sein.

• Beträgt die Mietdauer mehr als ein Jahr, muss der Vertrag in Schriftform zustande kommen. Für eine kürzere Mietdauer von Wohnraum ist die Schriftform nicht notwendig. Außerdem ist eine grundlose Befristung von Mietverträgen seit 2001 unzulässig.

• Die Vertragsparteien müssen sich darauf einigen, zu welchem Zweck die Mietsache übergeben wird, etwa zum Wohnen oder für ein Gewerbe. Mieter:innen dürfen dann die Nutzung des Objekts nicht ohne die Zustimmung der Vermieter:innen ändern. Wenn weitere Personen die Wohnung nutzen wollen, die nicht im ersten Grad (also Eltern oder Kinder) mit dem/der Mieter:in verwandt sind, muss der/die Mieter:in vorher die Zustimmung der Vermieter einholen.

Generell können Mietverträge elektronisch unterschrieben und formlos geschlossen werden. Das heißt, in den meisten Fällen reicht eine einfache elektronische Unterschrift aus. Bei wenigen Ausnahmen verlangt der Gesetzgeber aber eine Schriftform des Vertrags. In diesen Fällen ist eine sogenannte Qualifizierte elektronische Unterschrift (QES) nötig:

• Index- bzw. Staffelmiete: Der/die Vermieter:in legt im Vertrag eigenständig oder gebunden an den Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland eine Steigerung der Miete über einen bestimmten Zeitraum fest (§§ 557a, 557b BGB).
• Befristung eines Mietvertrags: Hier bedarf es für die Wirksamkeit bei der befristeten Vermietung von Wohnraum der Schriftform. Bei allen anderen befristeten Vermietungen, die länger als ein Jahr dauern, ist ebenfalls die Schriftform notwendig (§ 550 BGB bzw. § 575 Abs. 1 BGB).

Einmalige Mieterhöhungen benötigen nach dem Gesetzgeber hingegen keine Schriftform. Das bedeutet, dass hierfür die einfache elektronische Unterschrift mit Yousign reicht.

Möchten Sie mehr über die Vor- und Nachteile befristeter Mietverträge, Staffel- und Indexmietverträgen erfahren, lesen Sie gerne unseren neuen Blogartikel.

Einige Menschen sind gegenüber elektronischen Unterschriften skeptisch und setzen vorwiegend auf händische Signaturen. Sie befürchten eine Fälschung der Unterschrift oder haben Angst, ein Dokument mit einer e-Signatur wäre bei Rechtsstreitigkeiten kein zuverlässiges Bezugsdokument. 

Dabei ist das Gegenteil der Fall: Elektronische Signaturen enthalten einen umfangreichen Prüfpfad, der Aufschluss darüber gibt, wann ein Dokument gesendet, empfangen, geöffnet, gelesen — und unterzeichnet wurde. Händische Signaturen bieten solche Informationen nicht. Sie können sogar leicht kopiert oder manipuliert werden. Elektronische Signaturen, die Sicherheitsprotokollen folgen, sind rechtssicher und vor solchen Manipulationen geschützt.

Für viele Menschen ist es noch eine Herausforderung zu prüfen, welche Art der elektronischen Unterschrift ein bestimmter Vertrag verlangt. Vertragspartner:innen müssen aber keine Angst davor haben, ein zu niedriges Signaturniveau für die elektronische Unterschrift auszuwählen. Wenn das doch einmal passiert, ist nicht der Vertrag als Ganzes hinfällig. Lediglich jene Vertragsbestandteile, die gesetzlich ein höheres Unterschriftenniveau benötigen, werden für nichtig erklärt. Wenn sich also Vermieter:in und Mieter:in auf eine befristete Nutzung von Wohnraum mit einer einfachen elektronischen Unterschrift einigen, ist nicht der gesamte Mietvertrag hinfällig. Lediglich die Klausel zur Befristung ist ungültig.

Mietverträge elektronisch zu unterschreiben, bringt also allen Beteiligten Vorteile, weil es Zeit und Aufwand spart. Darüber hinaus bieten e-Signaturen einen Schutz vor Manipulationen, die händische Unterschriften nicht gewährleisten. Bevor die Vertragsparteien elektronisch den Mietvertrag unterschreiben, sollten sie aber prüfen, welches Signaturniveau der Gesetzgeber verlangt.

Letztendlich bietet die elektronische Signatur jedoch eine schnelle, sichere und bequeme Möglichkeit, Mietverträge abzuschließen und damit Zeit und Kosten zu sparen.

Auf Ihr Traumhaus 🥂