Die Inflation ist überall und für alle spürbar – der Wocheneinkauf wird immer teurer, die Gas- und Strompreise steigen und bei vielen Menschen wird das Geld am Ende des Monats dann knapp. Denn die Gehälter und auch Mieten werden nur in den seltensten Fällen im positiven Sinne angepasst, schließlich wachsen auch die Kosten für die Arbeitgeber:innen und die Vermieter:innen. Oftmals sind in den Mietverträgen sogar künftige Mieterhöhungen festgehalten. Um einen Einblick in die Eigenheiten solcher Mietverträge zu erhalten, stellen wir den Indexmietvertrag, den Staffelmietvertrag und den befristeten Mietvertrag vor – und erklären auch, wie Sie Ihren Mietvertrag digital unterschreiben können - und zwar schnell und rechtsverbindlich!
Was ist ein Indexmietvertrag und wie funktioniert er?
Bei einem Indexmietvertrag kann – nicht wie bei normalen Mietverträgen – der oder die Vermieter:in die Miete nicht einfach an die Vergleichsmiete anpassen. Dafür wird die Miete anhand des Verbraucherpreisindexes erhöht, was vor allem in Zeiten der Inflation einen großen Vorteil für den oder die Vermieter:in darstellt. Der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes zeigt die Lebenshaltungskosten an und wird jährlich veröffentlicht. Wenn diese steigen, wird auch die Miete erhöht – dafür müssen die Mieter lediglich schriftlich informiert werden. Voraussetzung ist natürlich, dass die Erhöhung, die nur einmal im Jahr erfolgen darf, gemäß dem Verbraucherpreisindex auch im Mietvertrag festgehalten ist. Ist das der Fall und wurden die Mieter über den Anstieg und den künftig zu zahlenden Betrag informiert, müssen sie ihn ab dem übernächsten Monat bezahlen.
Welche Vorteile hat ein Indexmietvertrag für Vermieter?
Ob der Indexmietvertrag einen Vorteil für die Vermieter:innen oder die Mieter:innen darstellt, hängt von der Mietpreisentwicklung in der Region ab. Wenn überall die Mieten steigen, aber die Lebenshaltungskosten nicht, ist das zum Vorteil der Mieter:innen. Wenn die Mietpreise allerdings stagnieren oder sogar sinken und eine Inflation (fortlaufend) stattfindet, können Vermieter:innen die Mieten mit dem Indexmietvertrag trotzdem anheben – zum Nachteil der Mieter:innen. Auch eine Mietpreisbremse schützt in dem Fall nicht vor einer Erhöhung gemäß dem Index. Glücklicherweise kann die Miete nur einmal im Jahr erhöht werden und Mieter:innen können sich bei steigenden Lebenshaltungskosten darauf einstellen. Eine Erhöhung von mehr als 50 Prozent der bisherigen Miete ist zudem unzulässig.
Wenn die Lebenshaltungskosten sinken, können Mieter:innen sogar die Herabsetzung der Miete fordern. Eine entsprechende Mietminderung ist zwar relativ unwahrscheinlich, aber theoretisch gesetzlich möglich. Ein weiterer Vorteil für Mieter:innen: Freiwillige Modernisierungsarbeiten, durch die Vermieter:innen eine höhere Miete verlangen dürfen, führen bei einem Indexmietvertrag nicht zu höheren Mieten. Trotz Modernisierung darf die Miete nur einmal im Jahr nach dem Verbraucherpreisindex angepasst werden.
Wie erfolgt die Anpassung der Miete im Indexmietvertrag?
Die Anpassung der Miete in einem Indexmietvertrag erfolgt auf Grundlage des Verbraucherpreisindexes (VPI). Im Mietvertrag muss festgelegt sein, dass die Miete an diesen Kennzahl gekoppelt ist. Zur Berechnung der neuen Miete wird der Basiswert des Indexes (bei Vertragsbeginn oder der letzten Anpassung) mit dem aktuellen Indexwert verglichen, um die prozentuale Veränderung zu ermitteln. Diese Prozentzahl wird auf die aktuelle Miete angewendet. Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich mitteilen, wobei keine Zustimmung des Mieters erforderlich ist. Die neue Miete tritt frühestens nach einem Jahr seit der letzten Anpassung und mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Mitteilung in Kraft.
Der Staffelmietvertrag
In einem Staffelmietvertrag legt der oder die Vermieter fest, in welchen Zeitabständen sich die Miete erhöht und in welchem Umfang. Im Gegensatz zum Indexmietvertrag steht so bereits bei Vertragsunterzeichnung fest, wann die Miete teurer und auch wie kostenintensiv sie dann sein wird. So können sich Mieter auf künftig höhere Zahlungen einstellen. Auch Vermieter können die Miete, die ihnen zu verschiedenen Zeitpunkten zusteht, besser einplanen. Unabhängig von der lokalen Mietpreisentwicklung sind beide Parteien an die Staffelmiete gebunden.
Der befristete Mietvertrag
Ein befristeter Mietvertrag limitiert die Mietdauer explizit. Ein solcher Vertrag ist in Deutschland aber nur unter bestimmten Bedingungen gültig. Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert die anerkannten Gründe zur Befristung klar: etwa bei Eigenbedarf, also wenn der oder die Vermieter den Wohnraum für sich selbst oder Angehörige nutzen möchte. Auch umfangreiche Baumaßnahmen können eine Befristung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Der beabsichtigte Verkauf einer Wohnung ist hingegen kein zulässiger Grund. Wichtig ist vor allem: Der Grund der Befristung muss im Mietvertrag genannt werden, sonst ist diese unzulässig. Wenn die Befristung hinfällig ist, haben Mieter einen regulären, unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen und genießt Kündigungsschutz.
Das Mietverhältnis endet automatisch zu dem Zeitpunkt, der im Vertrag festgehalten ist. Allerdings können Mieter in einem Fall auf eine Verlängerung hoffen: Wenn es den ursprünglichen Grund zur Befristung nicht mehr gibt. Plant also zum Beispiel die Vermieter nun doch nicht, die Wohnung für sich selbst zu nutzen, dann können die Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Für diesen Fall haben die Mieter einen Auskunftsanspruch: Vier Monate vor Ende des befristeten Mietverhältnisses können sie bei dem/der Vermieter:in anfragen, ob der Grund zur Befristung noch immer besteht.
Lesen Sie auch unseren Artikel "Könne Mietverträge online unterschrieben werden und sind diese vor dem Gesetz gültig?" durch, um allgemeine Informationen über normale Mietverträge zu bekommen.
Welche Nachteile kann ein befristeter Mietvertrag für Mieter haben?
Ein befristeter Mietvertrag kann für Mieter mehrere Nachteile mit sich bringen. Zum einen haben Mieter keine Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung vor Ablauf der Befristung, was die Flexibilität stark einschränkt. Des Weiteren besteht Unsicherheit bezüglich der Wohnsituation nach Vertragsende, da eine Verlängerung nicht garantiert ist. Mietpreise können bei einem neuen Vertrag deutlich steigen. Zudem ermöglichen befristete Verträge oft mit höheren Mieten starten, da Vermieter die befristete Mietdauer kompensieren möchten. Schließlich sind Mieter während der Befristung weniger geschützt, etwa bei Eigenbedarfskündigungen nach Ablauf des Vertrages.
Digitalisierung der Mietbranche: ortsunabhängig, schneller und rechtssicher
Bisher unterschrieben Vermieter:in und Mieter:in den Vertrag händisch vor Ort, oder sie sendeten sich ihn postalisch zu. Das geht mittlerweile auch anders, und zwar effizienter: Die bekanntesten Immobilienvermittler arbeiten nur noch mit der elektronischen Unterschrift. So ermöglichen Vertragsabschlüsse bequemer und schneller erledigt werden, als wenn sie händisch unterzeichnet werden müssten: Statt Verträge auszudrucken und postalisch zu versenden, reichen wenige Minuten für den ID-Verifizierungsprozess aus und der Vertrag ist rechtsgültig (!) unterschrieben. Der ganze Prozess ist natürlich ortsunabhängig möglich, lediglich eine Internetverbindung wird gebraucht. Ganz nebenbei spart das auch Kosten, weil Verträge nicht mehr ausgedruckt und per Post verschickt werden müssen.
Mietverträge mit der qualifizierten e-Signatur schnell und bequem unterschreiben
Mit der qualifizierten elektronischen Signatur (QES) unterzeichnen beide Parteien den Index-, Staffel- oder befristeten Mietvertrag nicht nur schnell, bequem und ortsunabhängig, sondern vor allem rechtsgültig und sicher. Die QES ist die elektronische Unterschrift mit dem höchsten Sicherheitsstandard: Sie erfüllt das deutsche Schriftformerfordernis laut § 126 BGB und ist vor dem Gesetz einer handschriftlichen Unterschrift gleichgestellt.
Während bei normalen, unbefristeten Mietverträgen für Wohnraum eine einfache oder fortgeschrittene digitale Unterschrift zulässig ist, schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch für Verträge mit Staffelmieten oder einer begrenzten Mietdauer die QES vor.
Bei der QES müssen sich die Unterzeichnenden nach Erhalt des Dokuments zunächst per Auto-Ident-Verfahren, wie es Yousign anbietet, identifizieren. Dabei wird automatisch erfasst, ob es sich um eine lebende Person handelt. Das Gesicht vor der Kamera wird mit dem Gesicht auf dem Ausweis abgeglichen und auch die Gültigkeit des Ausweises wird überprüft. Ist die Identifikation erfolgreich, kann der/die Unterzeichner:in die Signatur zum Beispiel durch die Eingabe einer SMS-TAN setzen. Das Ganze dauert weniger als zehn Minuten.
Sie wollen noch mehr erfahren? Lesen Sie unseren Artikel Was ist eine Qualifizierte Elektronische Signatur?
Index-, Staffel- oder befristete Mietverträge: Planbarkeit für beide Seiten
Index-, Staffel- oder befristete Mietverträge bringen Vermieter Planbarkeit und Sicherheit. So können sie sicher sein, ihre Immobilie zum passenden Wert zu vermieten, indem sie zum Beispiel die Inflations- oder Verbraucherpreise berücksichtigen. Die Indexmiete hat aber auch für Mieter Vorteile: Der Mietpreis entkoppelt sich nicht von den Verbraucherpreisen. Mit der qualifizierten elektronischen Unterschrift (QES) wird der Vertrag dazu schnell, bequem und ortsunabhängig unterzeichnet.
