Die Gründe für einen Umzug sind zahlreich und wir alle werden im Laufe unseres Lebens die ein oder andere Wohnung kündigen. Egal ob aufgrund von Platzmangel, Wechsel in eine andere Stadt oder Trennung: Es gibt einige Dinge, die Sie bei der Kündigung eines Mietverhältnisses unbedingt beachten sollten.
In diesem Artikel finden Sie alles zu Fristen, Form und Fehlern bei der Kündigung Ihres Mietvertrages. So können Sie Ihrem Umzug entspannt entgegenblicken und hohe Kosten verhindern. Wir klären die rechtlichen und praktischen Aspekte der Kündigung eines Mietverhältnisses.
Wann kann die Kündigung eines Mietverhältnisses erfolgen?
Wenn Sie einen Mietvertrag unterzeichnen, geben Sie Ihr Einverständnis zu verschiedenen Fristen und Vorgaben. Diese schützen sowohl Mieter als auch Vermieter.
Es gibt grundlegend zwei verschiedene Arten der Kündigung für den Mieter. Bei der ordentlichen Kündigung müssen die gesetzlichen bzw. die im Vertrag festgehaltenen Kündigungsfristen eingehalten werden.
Bei der außerordentlichen Kündigung, beispielsweise aufgrund von Mietmängeln oder sogar Gesundheitsgefährdung kann auch eine fristlose Kündigung erfolgen. Beachten Sie hier, dass für eine außerordentliche Kündigung eine umfassende Begründung vorliegen muss.
Bei einem Schimmelbefall und der entsprechenden Gesundheitsgefährdung muss bei einer fristlosen Kündigung beispielsweise ein medizinisches Gutachten vorliegen.
Fristen und Termine der Kündigung
Um rechtlichen Folgen und Missverständnissen mit Ihrem Vermieter vorzubeugen, sollten Sie die Kündigungsfristen einhalten.
Bevor Sie die Kündigung verfassen, sollten Sie Ihren Mietvertrag prüfen. Enthält dieser eine andere als die gesetzliche Kündigungsfrist, ist diese einzuhalten. Die individuelle Kündigungsfrist darf nur kürzer sein als die gesetzliche - beispielsweise zwei Monate.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietverträge von Seiten der Mieter beträgt drei Monate. Diese Frist ist unabhängig von der Dauer des Mietvertrages. Die gesetzlichen Fristen sind in § 573c BGB geregelt.
Die Kündigung muss dabei spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit der laufende Monat noch zur Kündigungsfrist zählt. Wenn Sie also Ihren Mietvertrag zum 31. Oktober kündigen wollen, muss die Kündigung spätestens am 3. August beim Vermieter sein.
Gut zu wissen!
Langzeitmieter sind besser vor kurzfristiger Kündigung geschützt: Ab 5 Jahren Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist seitens des Vermieters auf 6 Monate. Wenn Sie mehr als 8 Jahre im Mietobjekt wohnen, sind es bereits 9 Monate.
Was muss die Kündigung enthalten?
Die Kündigung von Mietverhältnissen muss bestimmte Details beinhalten, um wirksam zu sein. Diese können folgende sein:
- Anschrift des Vermieters
- Anschrift der Immobilie, bei Wohnungen inklusive Stockwerk (in den meisten Fällen ist dies auch die Absenderadresse
- Absenderadresse, falls abweichend von der Anschrift der Immobilie
- Datum
- Betreff und Kündigungstext
- Kündigungsfrist
- Aufforderung der Bestätigung des Erhalts der Kündigung
- Unterschriften aller Hauptmieter
Form und Versand der Kündigung
Wenn Sie das Kündigungsschreiben aufgesetzt haben, muss dies handschriftlich unterschrieben werden – und zwar von allen Hauptmietern.
Im Gegensatz zum Mietvertrag selbst, der seit 2016 auch digital unterschrieben werden kann, bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses in den meisten Fällen der schriftlichen Form. Sie können mit Ihrem Vermieter aber im Einzelfall auch die digitale Variante vereinbaren. Dem müssen allerdings explizit beide Parteien zustimmen.
Mit Yousign zahlen Sie einmal und unterschreiben das ganze Jahr lang rechtsgültig und beglaubigt.
Wenn alles stimmt, muss das Kündigungsschreiben nur noch den Vermieter erreichen. Das muss unbedingt fristgerecht geschehen, weswegen wir einen anderen Weg als den Postweg empfehlen.
Sie können die Kündigung beispielsweise per Einschreiben mit Rückschein Ihrem Vermieter zustellen lassen oder sie direkt persönlich abgeben. So stellen sie sicher, dass das Schreiben ankommt und die Kündigung des Mietverhältnisses wirksam ist.
Gut zu wissen!
Zur Erinnerung: Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein, damit der aktuelle Monat noch zur Kündigungsfrist zählt.
Sonderkündigungsrechte
Wie der Name schon vermuten lässt, müssen für das Inkrafttreten von Sonderkündigungsrechten besondere Umstände herrschen. Ist dies der Fall, ermöglichen Sonderkündigungsrechte Mietern und auch Vermietern die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses.
Sonderkündigungsrechte des Mieters
Der Mieter hat beispielsweise in folgenden Fällen das Recht auf Sonderkündigung:
- Mieterhöhung
- Sanierung und Modernisierung
- häufig auch: Insolvenz des Mieters
In diesen Fällen muss der Vermieter den Mieter informieren und dieser hat dann das Recht, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszutreten. Bei der Sanierung muss drei Monate im Voraus angekündigt werden, was genau gemacht wird.
Gut zu wissen!
Bei Tod des Mieters gehen das Mietverhältnis und somit die Mietkosten auf die Erben über. Diese können einen Monat nach Kenntnis des Todes den Mietvertrag kündigen, es gelten aber auch hier die gesetzlichen Kündigungsfristen. Häufig zeigen sich Vermieter hier allerdings kulant.
Sonderkündigungsrechte des Vermieters
Für die Sonderkündigung von Seiten des Vermieters müssen Sie als Mieter schwerwiegende Fehler begehen – oder der Vermieter Eigenbedarf anmelden. Folgende Gründe gibt es:
- Störung des Hausfriedens
- Untermiete ohne Erlaubnis
- Erheblicher Zahlungsrückstand
- Unzumutbare Umstände bspw. durch Beschädigung der Wohnung
- Eigenbedarf
Auch für Vermieter gilt: Der Grund für die Kündigung sollte genau dokumentiert und beschrieben werden. Außerdem müssen die Fristen eingehalten werden.
Nach der Kündigung
Um auch nach der Kündigung des Mietvertrages auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie als Mieter den Ablauf im Blick haben. Dazu zählen insbesondere die Bestätigung der Kündigung sowie alles rund um die Wohnungsübergabe und die ausstehenden Zahlungen.
In seltenen Fällen kann es auch zu einem Widerspruch bei einer der Parteien kommen. Dann sollten Sie sich noch genauer informieren und eventuell rechtlichen Beistand suchen.
Übergabe der Wohnung
Im besten Fall haben Sie den Vermieter bereits im Kündigungsschreiben dazu aufgefordert, einen Termin für die Übergabe der Wohnung vorzuschlagen. Dieser wird dann sowohl mit einem Vorschlag sowie eventuell mit Terminen für Besichtigungen der potentiellen Nachmieter auf Sie zukommen.
In den meisten Mietverträgen ist festgehalten, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde. Achten Sie darauf, Schönheitsreparaturen frühzeitig durchzuführen.
Bei der Übergabe der Wohnung wird ein Übergabeprotokoll angefertigt. Dieses muss von beiden Parteien mit Datum unterschrieben werden. Der Einfachheit halber können Sie dies auch digital unterschreiben.
Rückzahlung der Kaution und finale Nebenkostenabrechnung
Eine abschließende Kalkulation der ausstehenden Forderungen mit der einbehaltenen Kaution übernimmt der Vermieter. Außerdem wird eine abschließende Nebenkostenabrechnung gemacht.
Die Kaution muss der Vermieter in einem angebrachten Zeitrahmen an Sie zurückzahlen. Achten Sie hier darauf, dass dem Vermieter die korrekten Kontodaten vorliegen.
Häufige Fehler beim Kündigungsschreiben
Die Kündigung eines Mietverhältnisses sollte gut überlegt sein. Zudem gibt es Anforderungen und Details, die Sie auf keinen Fall missachten sollten.
Wir geben Ihnen eine Übersicht zu den häufigsten Fehlern bei der Kündigung eines Mietvertrages:
- Kündigung per E-Mail, SMS oder mündlich: Ein Mietvertrag muss immer schriftlich gekündigt werden.
- Fehlen von wichtigen Angaben: Achten Sie auf die Vollständigkeit der Daten.
- Missachtung von Fristen: Informieren Sie sich genau und schreiben Sie die korrekten Daten in die Kündigung.
- Verspäteter Eingang beim Vermieter: Nutzen Sie sichere Zustellungsverfahren für Ihre Kündigung.
- Fehlende Begründung bei Sonderkündigung: Achten Sie darauf, alle Fakten darzulegen.
- Unterschrift fehlt: Ein Kündigungsschreiben für Immobilien muss immer unterschrieben werden.
Die häufigsten Fragen zur Kündigung eines Mietvertrages
- Kann ich meinen Mietvertrag per E-Mail oder WhatsApp kündigen?
Nein, ein Mietvertrag kann nicht per E-Mail oder WhatsApp gekündigt werden. Die Kündigung muss handschriftlich unterschrieben sein und dem Vermieter vorgelegt werden. Sollten Sie die Kündigung mit der qualifizierten digitalen Signatur unterzeichnen wollen, informieren Sie sich vorab über die Zulässigkeit.
- Muss ich bei der Kündigung meines Mietvertrages einen Grund angeben?
Handelt es sich bei der Kündigung um eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages, muss kein Grund angegeben werden. Beachten Sie hier unbedingt die gesetzlichen Fristen und inhaltlichen Anforderungen.
Bei einer außerordentlichen Kündigung muss die kündigende Partei hingegen eine genaue Begründung, ggf. mit Gutachten, vorlegen.
- Wie lange ist die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietverhältnisse in Deutschland?
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietverhältnisse in Deutschland von Seiten der Mieter beträgt in der Regel drei Monate. Dies ist unabhängig von der Mietdauer.
Die Kündigungsfrist von Seiten der Vermieter hängt von der Dauer der Miete ab:
- Bis zu 5 Jahre Mietdauer: Kündigungsfrist von drei Monaten.
- 5-8 Jahre Mietdauer: Kündigungsfrist von sechs Monaten.
- Über 8 Jahre Mietdauer: Kündigungsfrist von neun Monaten.
- Was passiert, wenn mein Kündigungsschreiben zu spät ankommt?
Wenn das Kündigungsschreiben bei einer ordentlichen Kündigung zu spät ankommt, verlängert sich das Mietverhältnis. Bei einer außerordentlichen Kündigung kann es sogar sein, dass die Kündigung unwirksam wird, da die Dringlichkeit nicht mehr gegeben ist.
Dieses Dokument wird nur zu Informationszwecken zur Verfügung gestellt. Wir übernehmen weder eine Garantie für deren Vollständigkeit noch für deren Aktualität im Hinblick auf die geltenden Vorschriften. Schließlich ist dieses kein Ersatz für eine Rechtsberatung.
