So finden Sie das passende Immobiliendarlehen

Der Hauskauf oder gar Hausbau gehört wohl zu den wichtigsten Entscheidungen des Lebens – umso wichtiger ist es also, sich vorher bestens zu informieren, bevor man diese Entscheidung trifft. Besonders die Finanzierung stellt ein zentrales Thema des Hausbaus oder -kaufs dar. Dass Hausbauer:innen und -Käufer:innen häufig auf Immobiliendarlehen zurückgreifen, zeigen Statistiken: So kletterte von Januar bis Oktober 2021 das Volumen der Bau- und Immobilienfinanzierungen in Deutschland auf insgesamt rund 235 Milliarden Euro – Rekordzahlen. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es 228 Milliarden Euro, wie eine Studie der Beratungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers im Dezember 2021 zeigte. Diese Zahlen belegen, dass viele Menschen in Deutschland nicht allein aus Eigenkapital den Hausbau finanzieren können und sich für ein Immobiliendarlehen entscheiden. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, was Sie bis zum Unterschreiben des Darlehensvertrages wissen müssen. Und: Ist eine elektronische Unterschrift unter dem Darlehensvertrag überhaupt erlaubt?

Ein Immobiliendarlehen ist ein Kredit, der für den Kauf oder den Bau einer Immobilie vergeben wird. Dabei können diese Kredite eine saftige Geldspritze sein: 300.000 Euro wurden im Schnitt im Dezember 2020 als Darlehen verliehen.

Kredit oder Darlehen – im alltäglichen Sprachgebrauch werden beide Wörter synonym benutzt. Das Gesetz kennt heute jedoch nur die Bezeichnung „Darlehen”. Inoffiziell bezeichnet ein Kredit eine vergleichsweise niedrige, geliehene Summe als kurzfristige Geldaufnahme. Unter dem Begriff „Darlehen” versteht man derweil oft eine größere Summe als eine längerfristige Aufnahme. Bis 2001 gab es noch einen gesetzlichen Unterschied: Ein Kredit kam sofort bei Vertragsunterzeichnung zustande, ein Darlehen bestand erst, wenn das Geld auch auf dem Konto des Empfängers oder der Empfängerin angekommen war. 

Banken nutzen die Begriffe oft austauschbar, daher ist eine eindeutige Abgrenzung schwierig. Klare Unterschiede bestehen dafür allerdings zwischen den Arten des Immobiliendarlehens. 

Banken bieten zwei verschiedene Arten von Finanzierungshilfen: Möchten Sie ein Grundstück erwerben und selbst bauen, beantragen Sie eine Baufinanzierung. Alternativ können Sie ein fertiges Haus oder eine Wohnung kaufen, wozu Sie einen Immobilienkredit benötigen. Beide Geldpakete sind jedoch zweckgebunden, das bedeutet, dass die Summen ausschließlich für den Bau oder den Kauf des Eigenheims verwendet werden dürfen. 

Nicht nur durch den Zweck, sondern auch durch die Art des Darlehens lassen sich einige übliche Typen unterscheiden:

• Forward-Darlehen: In der Regel ist die Zinsbindung weit weniger lang festgelegt, als insgesamt benötigt wird, um den Kredit vollständig zurückzuzahlen. Läuft die Zinsbindung aus, wird für den Restschuldbetrag ein neuer Zinssatz mit der Bank vereinbart. Beim Forward-Darlehen tritt der bzw. die Schuldner:in proaktiv an die Bank heran und vereinbart einen Zinssatz für den Zeitpunkt, ab dem der Restschuldbetrag beglichen werden muss. Je nach festgelegtem Zinssatz lohnt sich dies für den bzw. die Schuldner:in.

• Annuitätendarlehen: Bei diesem Darlehen bezahlt der bzw. die Schuldner:in jedes Mal dieselbe Summe an das Kreditinstitut bis zur vollen Rückzahlung. Da der geschuldete Betrag immer kleiner wird, sinkt auch der Zinsbetrag. Vor allem bei niedrigen Zinsen und wegen der guten Planbarkeit ist diese Art des Darlehens beliebt. 

• Endfälliges Darlehen: Bei einem endfälligen Darlehen werden jeden Monat zunächst nur die Zinsen bezahlt, während die Tilgungssumme erst am Ende der Laufzeit, dafür allerdings in voller Höhe, fällig wird. Der Vorteil ist unter anderem eine geringere monatliche Belastung. Dafür muss eventuell ein Bausparvertrag bedient werden, um für die gesamte Tilgungssumme zu sparen. So ist die monatliche Belastung zusammen mit der Zinszahlung unter Umständen oft unwesentlich geringer als bei der monatlichen Rückzahlung des Darlehens. 

• Tilgungsdarlehen: Hier bleibt die Tilgungshöhe über die gesamte Laufzeit dieselbe. Das bedeutet, dass die Raten aufgrund der sinkenden Zinsbelastung mit der Zeit geringer werden. Zwar ist die erste Rate dafür besonders hoch, allerdings lässt sich dafür dieses Darlehen besonders schnell abbezahlen.

• Aktiendarlehen: Zunächst wird ein tilgungsfreies Darlehen abgeschlossen und abschließend die Restschuld am Ende der Laufzeit des Darlehens mit den Erlösen aus einem parallel besparten Aktiensparplan auf einen Schlag getilgt. Die Chance auf eine schnelle und einfach Abzahlung dieses Darlehens besteht in einem relativ niedrigen Sparbetrag, sofern der Aktienkurs stimmt. Allerdings liegt hier auch das Risiko dieses Modells: Stimmt der Aktienkurs nicht, so reicht die Summe aus dem Aktiensparplan oftmals nicht, um das Darlehen abzulösen.

Für die Aufnahme eines Immobiliendarlehens gibt es verschiedene Anbieter: Banken – online oder in einer Filiale –, Bausparkassen oder Privatpersonen. Wichtig ist, dass die Konditionen und die Art des Darlehens zu Ihnen passen. Informationen dazu finden Sie auch online auf Vergleichsportalen und mithilfe von Immobiliendarlehensrechnern, welche Überblick im Angebotsdschungel verschaffen. Denn nur gut informiert bekommen Sie das Darlehen, welches das richtige für Sie ist.

In einem ordentlichen Darlehensvertrag müssen folgende Informationen zwingend vorhanden sein: Neben der Darlehenssumme, den Zinsen (Soll-  und Effektivzins) sowie  der Laufzeit müssen hier auch Angaben über den Verwendungszweck des Geldes, der Zinsbindungsfrist, den Rückzahlungsmodalitäten, Nebenkosten, Sondervereinbarungen wie Sondertilgungen, Kreditsicherheiten,  Auszahlungsmodalitäten, allgemeine Darlehensbedingungen, Angaben zur Widerrufsfrist sowie Angaben zur Kündigung gemacht werden. 

Sie müssen in der Regel auch einige persönliche Angaben beim Abschluss eines Immobiliendarlehens machen und folgende Unterlagen vorweisen:
- Einkommensnachweise,
- Nachweise über Eigenkapital,
- Nachweise über weitere Kredite,
- Kopien Ihres Personalausweises,
- Kopien Ihrer letzten Kontoauszüge
- sowie Unterlagen zur Immobilie selbst.

Ist das passende Immobiliendarlehen erst einmal gefunden, geht der Rest ganz schnell und einfach: Die Unterzeichnung des Vertrags für ein Immobiliendarlehen bedarf der Schriftform gemäß § 126 BGB – unsere qualifizierte elektronische Signatur (QES) erfüllt diese Voraussetzung zu 100%. Damit können Sie ohne Papierkram und mit der QES digital, schnell und rechtssicher diese wichtige Entscheidung in Ihrem Leben besiegeln.

Sie wollen noch mehr erfahren? Lesen Sie unseren Artikel Was ist eine Qualifizierte Elektronische Signatur?

Mit dem Geld vom Immobiliendarlehen in der Tasche geht es dann zum Unterzeichnen des Immobilienkaufvertrags, der wiederum vor Ort mit einem anwesenden Notar unterschrieben werden muss.

Egal wo – mit Yousign können Sie immer rechtssicher und ohne viel Papierkram die wichtigen Dokumente in Ihrem Leben unterschreiben. Wir freuen uns darauf, Sie bei Ihren wichtigen Dokumenten und wegweisenden Entscheidungen zu begleiten.